Jak przygotować się do złożenia wniosku o kredyt hipoteczny?

Zanim złożysz wniosek o kredyt hipoteczny, dobrze przygotuj się finansowo i formalnie, by zwiększyć swoje szanse na pozytywną decyzję banku. Sprawdź, jak ocenić zdolność kredytową, skompletować dokumenty i wybrać najkorzystniejszą ofertę.

Dlaczego przygotowanie do kredytu hipotecznego to nie formalność, tylko proces

Zanim siądziesz przy biurku w banku i podpiszesz wniosek, warto dobrze się przygotować. Chodzi o realne pieniądze, Twoje możliwości i przyszłe zobowiązania na długie lata. Kredyt hipoteczny to decyzja, która wpływa na codzienne życie, dlatego każdy etap przed złożeniem dokumentów ma znaczenie.

Pierwszy krok to finanse. Jeśli zarabiasz 8000 zł netto, a co miesiąc wydajesz 3000 zł na kredyty i rachunki, bank zada sobie pytanie, czy nowa rata w wysokości 2500 zł nie przeciąży Twojego budżetu. Liczby nie kłamią, dlatego lepiej je znać zanim zrobi to analityk.

Dobre przygotowanie otwiera drogę nie tylko do pozytywnej decyzji, ale też do korzystniejszych warunków kredytu. Bank analizuje więcej niż tylko dochód – interesuje go także forma zatrudnienia, ciągłość wpływów, wydatki oraz historia kredytowa w BIK.

Ocena zdolności kredytowej – sprawdź się, zanim zrobi to bank

Najlepszy moment na sprawdzenie zdolności kredytowej to czas przed wizytą w banku. Dzięki temu nie zdziwi Cię ani kwota dostępnego kredytu, ani ewentualna odmowa. Przykład? Osoba na etacie z umową na czas nieokreślony, bez innych kredytów, będzie miała większe szanse niż przedsiębiorca, który dopiero co założył firmę.

Zdolność kredytowa to nie tylko dochody, ale też wszystkie miesięczne zobowiązania. Bank weźmie pod uwagę raty, alimenty, a nawet niewykorzystane limity na kartach kredytowych. Takie detale mają znaczenie, bo wpływają na ostateczną ocenę.

Dobrym krokiem jest pobranie raportu z BIK i przejrzenie swojej historii spłat. Warto usunąć błędne wpisy albo uregulować zaległości. Pomocne są też kalkulatory online – dostępne np. na stronach banków lub porównywarek kredytów. Dają wstępny obraz tego, ile możesz pożyczyć i na jakich warunkach.

Wkład własny – im więcej, tym lepiej. Ale są wyjątki

Standardowe podejście banków to minimum 20% wkładu własnego. Ale jeśli nie masz aż tyle, wciąż możesz ubiegać się o finansowanie. Niektóre banki akceptują niższy wkład, pod warunkiem że wykupisz ubezpieczenie albo zaakceptujesz wyższą marżę.

Są też inne rozwiązania. Jeśli masz działkę, na której planujesz budowę, jej wartość może zastąpić gotówkę. Podobnie z darowizną od rodziny, środkami z IKE czy PPK, a nawet z zadatkiem wpłaconym deweloperowi. Ważne, żeby udokumentować pochodzenie pieniędzy i pokazać je bankowi w przejrzysty sposób.

Rodzaj dochodu i forma zatrudnienia – jak postrzega Cię bank?

Dla banku forma zatrudnienia ma znaczenie. Najlepszą opinię mają osoby z umową o pracę na czas nieokreślony i minimum kilkumiesięcznym stażem. To sygnał, że dochód jest stabilny, a ryzyko – niskie.

W przypadku przedsiębiorców sytuacja wygląda inaczej. Wymagany jest co najmniej roczny staż firmy, a przy ryczałcie bank przelicza dochód, biorąc pod uwagę tylko część przychodów. Osoby pracujące na umowę zlecenie lub dzieło powinny zadbać o ciągłość wpływów – bank zwraca uwagę na stałych zleceniodawców i długość współpracy.

Dochody zagraniczne też mogą być uwzględnione, ale pod warunkiem że są przelewane na konto i udokumentowane. Bank będzie analizował wszystkie szczegóły, dlatego dobrze wcześniej przygotować niezbędne wyciągi i tłumaczenia, jeśli są potrzebne.

Wybór oferty – nie każda niska rata to dobra decyzja

Z pozoru niższa rata może wydawać się atrakcyjna, ale nie zawsze oznacza tańszy kredyt. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO), marża banku, prowizja czy koszty ubezpieczenia – to wszystko składa się na całkowity koszt.

Przykład? W banku A rata wynosi 2200 zł, a w banku B – 2300 zł. Ale jeśli bank A dolicza obowiązkowe ubezpieczenie za 15 tys. zł, to właśnie bank B wychodzi taniej w skali całego kredytu. Nie oceniaj kredytu tylko po wysokości raty – weź pod uwagę, ile zapłacisz łącznie.

Dobrym pomysłem jest porównanie ofert z różnych banków, najlepiej z pomocą niezależnego eksperta kredytowego. Pomoże on nie tylko przeanalizować parametry, ale też podpowie, które elementy są stałe, a które można negocjować.

Dokumenty – lista, która wymaga uwagi

Do złożenia wniosku potrzebne będą dokumenty potwierdzające Twoją sytuację finansową i dane nieruchomości. Wśród nich znajdziesz: dowód osobisty, wyciągi z konta, PIT za ostatni rok i zaświadczenie o zatrudnieniu lub dochodach.

Jeśli kupujesz mieszkanie od dewelopera, przygotuj umowę deweloperską, odpis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów. Przy mieszkaniu z rynku wtórnego potrzebna będzie umowa przedwstępna, zaświadczenia ze spółdzielni i potwierdzenia braku zaległości.

Budując dom, dołącz pozwolenie na budowę, projekt architektoniczny, dziennik budowy, kosztorys i ewentualnie operat szacunkowy. Każdy bank może mieć własną listę wymagań, dlatego dobrze wcześniej skonsultować się z przedstawicielem lub doradcą.

Umowa przedwstępna – brama do procesu kredytowego

Bez umowy przedwstępnej nie ruszysz dalej. To dokument, który bank traktuje jako formalny sygnał, że transakcja rzeczywiście dojdzie do skutku. Umowa powinna zawierać dane stron, dokładną cenę nieruchomości, harmonogram płatności i informację o zadatku.

W przypadku zakupu u dewelopera umowa deweloperska pełni tę samą funkcję. Jeśli planujesz zakup na rynku wtórnym, zadbaj o to, żeby umowa została podpisana w formie pisemnej lub notarialnej. Bank nie rozpocznie analizy wniosku bez potwierdzenia, że nieruchomość naprawdę istnieje i ma właściciela.

Co po złożeniu wniosku? Etap decyzji i ostatnie szlify

Gdy złożysz komplet dokumentów, rozpoczyna się analiza w banku. Na tym etapie sprawdzana jest zdolność kredytowa, wartość nieruchomości i wkład własny. Po pozytywnej ocenie bank wydaje decyzję i zaprasza do podpisania umowy.

Następnie podpisujesz umowę kredytową i akt notarialny. Po stronie formalności zostaje jeszcze jedno – ubezpieczenie nieruchomości. Bez niego bank nie wypłaci środków. Pieniądze trafiają do sprzedającego lub dewelopera, a Ty stajesz się właścicielem nowego mieszkania albo domu.

Praktyczna checklista do wykorzystania

Aktualizacja artykułu: 29 maja 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.