Jak obliczyć zdolność kredytową?
- Zdolność kredytową wyznaczysz z dochodu rozporządzalnego: liczysz DStI, dostajesz ratę maksymalną, potem przeliczasz ją na kwotę kredytu na stopie testowej.
- Algorytm w 1 zdaniu: (dochód netto − min. koszty życia − obecne raty − 5% limitów) × DStI = rata nowego kredytu → kwota przy 11,5% i wybranym okresie.
- Pułapka: niezamknięte limity kart liczone jako ~5%/mies. oraz zaniżone koszty życia, które bank i tak podniesie do swoich tabel.
- Pierwszy krok: zamknij zbędne limity, uporządkuj BIK, a dopiero potem licz zdolność i składaj wnioski.
Zdolność kredytową obliczysz, wyznaczając bezpieczną miesięczną ratę z Twojego dochodu rozporządzalnego i przyjętego DStI, a następnie przeliczając tę ratę na kwotę kredytu przy stopie testowej i okresie. Bank weryfikuje dochody, dolicza koszty życia, uwzględnia wszystkie zobowiązania i stosuje bufor wzrostu stóp zgodnie z Rekomendacją S. Chcesz zobaczyć, ile możesz pożyczyć na swoich liczbach — tu i teraz?
Spis treści:
Czym jest zdolność kredytowa i jak bank ją definiuje w praktyce?
Zdolność kredytowa to udokumentowana zdolność do terminowej spłaty rat przez cały okres umowy, testowana na gorszych warunkach stóp. Bank zaczyna od dochodu netto i kosztów stałych, liczy dochód rozporządzalny, bada DStI (udział rat w dochodzie) oraz DTI (dług do rocznego dochodu). Do testu stosuje bufor stóp, aby sprawdzić, czy udźwigniesz ratę także przy wyższym oprocentowaniu. Liczy się stabilność dochodu, forma zatrudnienia, liczba osób na utrzymaniu i historia w BIK. Różne polityki banków dają różne wyniki, choć posługują się podobną logiką ryzyka.
Jakie dane i dokumenty trzeba przygotować, aby rzetelnie policzyć zdolność kredytową?
Przygotuj: tożsamość (dowód, stan cywilny, liczba osób na utrzymaniu), dochody (UoP: zaświadczenie, paski, PIT; DG: KPiR/ryczałt, PIT, ZUS/US; cywilne: potwierdzenia wpływów), koszty (czynsz/media, transport, opieka nad dziećmi), zobowiązania (kredyty, karty, limity, leasingi, poręczenia) i raport BIK. Zbierz parametry kredytu: rodzaj nieruchomości, wkład własny, okres, raty równe/malejące, stopa odniesienia (WIBOR 3M/6M do czasu POLSTR) i marża. Dzięki temu policzysz dochód rozporządzalny, przyjmiesz rozsądny DStI i przełożysz ratę na kwotę finansowania w scenariuszu testowym.
Jak obliczyć dochód netto i dochód rozporządzalny, uwzględniając liczbę osób na utrzymaniu?
Dochód netto to wpływ po podatkach i składkach. Dochód rozporządzalny = dochody netto gospodarstwa − stałe koszty utrzymania − minimalne koszty życia banku (zależne od liczby domowników) − obsługa obecnych zobowiązań. Przykład: 2 osoby dorosłe + 1 dziecko, łączne dochody 11 000 zł netto, koszty mieszkania 1 300 zł, żłobek 600 zł, transport/abonamenty 400 zł, karta z limitem 10 000 zł (ekwiwalent 5% = 500 zł). Dochód rozporządzalny = 11 000 − 1 300 − 600 − 400 − 500 = 8 200 zł. Tabele minimalnych kosztów życia rosną wraz z liczbą domowników, więc identyczny dochód inaczej zadziała u singla i rodziny.
Jak bank wylicza wskaźniki DStI i DTI oraz jakie limity wynikają z Rekomendacji S KNF?
DStI to udział wszystkich rat (obecnych i nowej liczonej „na teście”) w dochodzie netto gospodarstwa. DTI to relacja zadłużenia do rocznego dochodu netto. Rekomendacja S wymaga testowania zdolności z buforem stóp. W praktyce poziomy DStI powyżej ok. 40% (dochody ≤ przeciętnych) i 50% (dochody powyżej przeciętnych) traktowane są ostrożnościowo, choć nie stanowią sztywnego przepisu. DTI wynika z polityki banku, a nie z ustawowego limitu.
Definicja DTI: całkowite zadłużenie ÷ roczny dochód netto gospodarstwa.
Limity: brak twardych progów; banki stosują progi ostrożnościowe (często ~40%/50%) zgodnie z Rekomendacją S i własną polityką.
| Parametr | Założenie w kalkulacji | Uzasadnienie |
|---|---|---|
| Bufor stóp dla zmiennej | +5 p.p. vs stopa bieżąca | Praktyka ostrożnościowa w ocenie zdolności |
| Bufor dla stałej stopy ≥5 lat | ~2,5 p.p. | Niższy bufor przy okresowo stałej stopie |
| DStI – poziom ostrożnościowy | 40% / 50% (dochody ≤/> przeciętnych) | Podejście nadzorcze/bankowe, nie sztywny przepis |
Jak forma zatrudnienia i rodzaj działalności gospodarczej wpływają na ocenę zdolności w bankach?
UoP zwykle liczy się najkorzystniej przy stażu 3–6 miesięcy u obecnego pracodawcy. Umowy cywilne i nieregularne wpływy bank uśrednia (6–12 miesięcy). Działalność gospodarcza analizowana jest na podstawie PIT/KPiR lub ewidencji ryczałtowej z uwzględnieniem ZUS/podatku i sezonowości. Krótki staż lub silne wahania przychodów obniżają akceptowany dochód. Stabilność i przewidywalność wpływów wzmacniają zdolność.
Przy KPiR bank często patrzy na dochód po wyłączeniu części „niegotówkowych” kosztów (np. amortyzacji). Przy ryczałcie nie ma „dochodu”, więc bank stosuje algorytmy akceptacji procentu przychodu, np. 20–50% w zależności od branży i stawki ryczałtu. Dla jednych profili korzystniejsza bywa KPiR, dla innych ryczałt — porównaj obie metody na własnych liczbach.
Jak koszty stałe, limity na kartach i inne zobowiązania obniżają zdolność i jak je zredukować?
Do licznika DStI wchodzą pełne raty Twoich zobowiązań oraz ekwiwalent miesięczny limitów (często ~5% przyznanego limitu), nawet gdy ich nie używasz. Bank dolicza też koszty życia gospodarstwa, czasem korygując je do własnych minimów. Najprostsza redukcja: zamknij zbędne limity, skonsoliduj drobne raty, odczekaj 1–2 cykle, aż zmiany trafią do BIK, i dopiero wtedy złóż wniosek.
Jak okres kredytowania, typ rat i oprocentowanie zmieniają maksymalną kwotę?
Dłuższy okres obniża ratę z tej samej kwoty, więc podnosi zdolność, ale zwiększa łączne odsetki. Raty równe startują niżej niż malejące, co zwykle poprawia zdolność. Do czasu wdrożenia POLSTR kredyty zmienne bazują na WIBOR 3M/6M + marża; na 24/10/2025 r. przykładowo WIBOR 3M = 4,47%, WIBOR 6M = 4,32% (Źródło: GPW Benchmark). Do testu zdolności przyjmuje się bufor: dla zmiennej wyższy (np. +5 p.p.), dla stałej 5-letniej niższy.
Zmienna stopa w nowych hipotekach liczy się dziś na WIBOR. GPW Benchmark publikuje POLSTR od 02/06/2025 r. (komunikat: link). Pierwsze hipoteki oparte o POLSTR prognozowane są od II kwartału 2026 (omówienie: link). Do tego czasu zdolność liczona jest nadal na bazie WIBOR.
| Wariant | Konstrukcja stopy testowej | Rata maks. | Okres | Kwota orientacyjna |
|---|---|---|---|---|
| Zmienne | Stopa bieżąca (np. 6,47%) + bufor +5 p.p. → ~11,47% | 3 280 zł | 25 lat | ~300–320 tys. zł |
| Stała 5-letnia | Stopa stała banku + bufor ~2,5 p.p. | 3 280 zł | 25 lat | o ~5–10% wyższa vs zmienne |
Wartości orientacyjne. Różnią się algorytmem banku i koszykiem kosztów.
Jak historia w BIK, scoring i wiek kredytobiorcy oddziałują na decyzję i parametry oferty?
BIK ocenia terminowość spłat, wykorzystanie limitów i częstotliwość zapytań. Seria wniosków w krótkim czasie obniża scoring i psuje warunki cenowe. Wiek ogranicza maksymalny okres kredytowania (zależnie od banku), co redukuje kwotę. Pobierz raport BIK i przejrzyj nie tylko scoring, lecz przede wszystkim sekcję „Zobowiązania”.
- Sprawdź, czy spłacone kredyty mają status „Zamknięte”.
- Jeśli karta fizycznie zniszczona, ale formalnie otwarta, zamknij ją w banku — limit nadal liczy się do DStI.
- Usuń zbędne limity, odczekaj 1–2 cykle, aż BIK odświeży dane.
Jak samodzielnie policzyć zdolność na konkretnym przykładzie i jakich błędów unikać?
Krok 1 – dochód rozporządzalny. Gospodarstwo 2+1: 11 000 zł netto wpływów; z uproszczonymi kosztami: min. koszty życia (3 os.) 4 000 zł; obecne raty 0 zł; limity 10 000 zł → ekwiwalent 500 zł. Dochód rozporządzalny do DStI = 11 000 − 4 000 = 7 000 zł.
Krok 2 – bezpieczna rata. DStI 40% → 7 000 × 0,40 = 2 800 zł pojemności na raty łącznie; po odjęciu ekwiwalentu limitów 500 zł zostaje 2 300 zł na nową ratę.
Krok 3 – rzutowanie na kwotę. Przy 25 latach i stopie testowej ~11,5% rata 2 300 zł daje orientacyjnie ~210–225 tys. zł (równe raty). Różnice wynikają z algorytmów banku i przyjętych kosztów.
Checklista – krok po kroku
- Policz dochód rozporządzalny: od dochodu odejmij min. koszty życia i ekwiwalent limitów (5%).
- Ustal DStI (np. 40–50%) i oblicz „ratę maksymalną”.
- Przelicz ratę na kwotę dla wybranego okresu (np. 25 lat) i stopy testowej (~11,5%).
- Zamknij zbędne limity, uporządkuj BIK (status „Zamknięte”), przygotuj PIT/zaświadczenia.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Wyznacz dochód rozporządzalny, pomnóż przez bezpieczny DStI (40–50%), otrzymasz „ratę maksymalną”. Przelicz ją na kwotę dla okresu i stopy testowej (~11,5%, stan na 26/10/2025 r.).
Tak. Bank liczy ekwiwalent miesięczny limitu (często ~5%), co podnosi DStI. Zamknij zbędne limity 1–2 cykle przed wnioskiem.
Często ~40% dla dochodów ≤ przeciętnych i ~50% dla wyższych. To polityka ryzyka banku, a nie sztywny przepis prawa.
Często tak, bo bufor testowy przy stałej (min. 5 lat) jest niższy niż przy zmiennej. Efekt zależy od marży i oferty banku.
Wyższy WIBOR zwiększa ratę, więc obniża zdolność. Przykład: WIBOR 3M ~4,47% (24/10/2025 r.) implikuje wyższą stopę testową niż przy stawkach bliskich zera.
Tak. Częste zapytania w krótkim czasie potrafią obniżyć scoring BIK i pogorszyć ofertę. Składaj wnioski sekwencyjnie, nie równolegle.
PIT za ostatni rok, KPiR/ewidencja przychodów, ZUS/US o niezaleganiu oraz miesięczne zestawienia wpływów. To wzmacnia ocenę stabilności.
Źródła
- Komisja Nadzoru Finansowego, Rekomendacja S (nowelizacja), 06/2023 r.
- NBP, Raport o stabilności systemu finansowego, 12/2024 r.
- GPW Benchmark, Stawki WIBOR/WIRON (aktualizacje bieżące), 10/2025 r.
- BIK, Raport konsumencki – historia kredytowa
- UOKiK, „Zdolność kredytowa: Prezes UOKiK mówi: sprawdzam”, 10/03/2025 r.
- GPW Benchmark, komunikat o starcie publikacji POLSTR, 02/06/2025 r.
- Money.pl, omówienie wdrożenia kredytów opartych o POLSTR, 2025 r.
Ważne: publikacja POLSTR i indeksów składanych już trwa, jednak zmienne oprocentowanie w nowych hipotekach pozostaje oparte na WIBOR do czasu startu ofert na POLSTR. Zgodnie z aktualną mapą drogową kredyty mieszkaniowe oparte o POLSTR wejdą do sprzedaży od II kwartału 2026.
Aktualizacja artykułu: 26 października 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.
Jacek Grudniewski
Jacek Grudniewski - właściciel Altberger i współtwórca porównywarek i blogów finansowych, były przedstawiciel ubezpieczeniowo-finansowy i konsultant kredytów hipotecznych online. Obecnie bloger, afiliant, pasjonat nowych technologii.
