Jak działa PCC, taksa notarialna, opłaty sądowe i kiedy są niższe?
- 💡 PCC na rynku wtórnym: standardowo 2% wartości; 0% dla „pierwszego mieszkania” (zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC – warunki w sekcji „Nuggety prawne”).
- 💡 Rynek pierwotny: sprzedaż jest na VAT (8%/23%), więc PCC od sprzedaży co do zasady nie występuje. Uwaga na 6% PCC przy zakupie 6. i kolejnych lokali na tej samej nieruchomości gruntowej (zgodnie z art. 7 ust. 5 pkt 2 ustawy o PCC).
- 💡 Taksa notarialna: progi z rozporządzenia + 23% VAT; dla sprzedaży lokalu mieszkalnego i umów w wykonaniu umowy deweloperskiej −50% maksymalnej stawki (zgodnie z § 6 Rozporządzenia ws. taksy).
- 💡 Opłaty sądowe (KW): zwykle 200 zł wpis własności, 200 zł wpis hipoteki, 100 zł założenie KW, 100 zł wykreślenie hipoteki; przy hipotece łącznej – jedna opłata 200 zł.
PCC to podatek od czynności cywilnoprawnych naliczany m.in. przy sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym (zwykle 2%, z ustawowym 0% dla „pierwszego mieszkania”). Taksa notarialna wynika z progów rozporządzenia i obejmuje 23% VAT, a opłaty sądowe dotyczą wpisów w księdze wieczystej. Poniżej znajdziesz konkretne wyliczenia, legalne wyjątki i pułapki (6% PCC), które pozwolą przygotować realistyczny kosztorys i uniknąć przepłat.
Spis treści:
Co to jest PCC i jakie czynności go wywołują?
PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) obejmuje m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw, pożyczki oraz ustanowienie hipoteki. Przy mieszkaniu z rynku wtórnego PCC liczy się od wartości rynkowej (nie tylko od ceny w akcie). Na rynku pierwotnym sprzedaż jest objęta VAT, więc PCC od sprzedaży co do zasady się nie pobiera. Przy pożyczce i przy zabezpieczeniu wierzytelności hipoteką obowiązują inne stawki niż 2% dla sprzedaży.
Reklama:Jakie są stawki PCC i kto jest podatnikiem?
Sprzedaż nieruchomości: standardowo 2% (podatnikiem jest kupujący) – art. 7 ustawy o PCC.
Pożyczka: 0,5% (podatnikiem jest biorący pożyczkę) – art. 7 ustawy o PCC.
Ustanowienie hipoteki: 0,1% dla wierzytelności istniejącej lub 19 zł dla wierzytelności o wysokości nieustalonej – dotyczy to większości kredytów hipotecznych, ponieważ bank nie zna przyszłej pełnej kwoty odsetek, a hipoteka zabezpiecza całość zadłużenia – art. 7 ustawy o PCC.
6% PCC: przy nabyciu szóstego i kolejnych lokali mieszkalnych położonych na tej samej nieruchomości gruntowej (sprzedaż na VAT) – art. 7 ust. 5 pkt 2 ustawy o PCC.
Jak policzyć taksę notarialną krok po kroku?
Taksa notarialna to maksymalne stawki zależne od wartości przedmiotu czynności. Najczęstsze progi: do 3 000 zł – 100 zł; 3 000–10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki; 10 000–30 000 zł – 310 zł + 2%; 30 000–60 000 zł – 710 zł + 1%; 60 000–1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4%; 1 000 000–2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2%; powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki, z limitem 10 000 zł (lub 7 500 zł dla czynności w I grupie podatkowej). Do taksy dolicza się 23% VAT. Zgodnie z § 6 Rozporządzenia sprzedaż lokalu mieszkalnego i umowy w wykonaniu umowy deweloperskiej korzystają z −50% maksymalnej stawki.
Cena: 650 000 zł
Taksa maks.: 1 010 zł + 0,4% × (650 000 − 60 000) = 3 370 zł
Z VAT 23%: 4 145,10 zł
Taksa: 1 685,00 zł
Z VAT 23%: 2 072,55 zł
Jakie opłaty zapłacisz w księdze wieczystej?
| Czynność w KW | Opłata stała | Podstawa |
|---|---|---|
| Wpis własności | 200 zł | Ustawa o kosztach sądowych, art. 42 |
| Wpis hipoteki | 200 zł | Ustawa o kosztach sądowych, art. 42 |
| Założenie KW | 100 zł | Ustawa o kosztach sądowych, art. 44 |
| Wykreślenie hipoteki | 100 zł | Ustawa o kosztach sądowych, art. 45 |
| Hipoteka łączna (kilka KW) | 200 zł (jedna opłata) | Rozdz. KW – wpis łączny |
Nuggety prawne: 0% PCC, 6% PCC, −50% taksy, wypisy, KW
- ⚖️ 0% PCC („pierwsze mieszkanie”): lokal mieszkalny, dom jednorodzinny lub spółdzielcze własnościowe prawo; warunek – brak wcześniejszego posiadania mieszkania/domu (wyjątek: udział do 50% nabyty wyłącznie w drodze dziedziczenia) – art. 9 pkt 17 ustawy o PCC.
- ⚖️ 6% PCC: gdy kupujesz 6. i kolejne lokale położone na tej samej nieruchomości gruntowej, sprzedaż jest na VAT; stawka dotyczy każdego kolejnego lokalu – art. 7 ust. 5 pkt 2 ustawy o PCC.
- ⚖️ −50% taksy: dla sprzedaży lokalu mieszkalnego i umów w wykonaniu umowy deweloperskiej – § 6 Rozporządzenia ws. maksymalnych stawek taksy.
- ⚖️ Wypisy: do 6 zł netto/str. + VAT; „strona” = ≥25 wierszy – § 12 Rozporządzenia.
- ⚖️ KW: wpis własności 200 zł, hipoteka 200 zł, założenie KW 100 zł, wykreślenie hipoteki 100 zł; przy hipotece łącznej – jedna opłata 200 zł – art. 42–45 u.k.s.c..
Kiedy działa zwolnienie PCC na wtórnym i jak różni się od VAT na pierwotnym?
Rynek wtórny: kupujący pierwsze mieszkanie nie płaci 2% PCC, jeśli spełnia przesłanki ustawowe (patrz „Nuggety prawne”, art. 9 pkt 17 uPCC). Rynek pierwotny: sprzedaż jest na VAT (zwykle 8% do 150 m² lokalu i 300 m² domu, nadwyżka 23%), więc PCC od sprzedaży nie występuje. Uwaga: limity 150/300 m² wynikają z art. 41 ust. 12b–12c ustawy o VAT i nie mają zastosowania do PCC.
Jak obniżyć koszt aktu: łączenie czynności i właściwa podstawa wartości?
Odpowiedź dla Voice Search: ile realnie zapłacę?
- Wtórny (drugie mieszkanie): ok. 12 100–12 400 zł łącznie (10 000 zł PCC 2% + ok. 1 705 zł taksy z VAT po ustawowej zniżce −50% + 400 zł opłat sądowych; bez wypisów).
- Wtórny (pierwsze mieszkanie): ok. 2 100–2 400 zł łącznie (0% PCC + ok. 1 705 zł taksy z VAT + 400 zł opłat sądowych; wypisy zwykle ~150–250 zł dodatkowo).
Jakie dodatkowe koszty doliczyć (wypisy, pełnomocnictwa, wnioski)?
- 📄 Wypisy aktu – do 6 zł netto/str. + 23% VAT; przy kredycie przyjmij 30–60 stron łącznie (strona = ≥25 wierszy, § 12 Rozporządzenia).
- 📝 Pełnomocnictwa – typowo 30 zł netto za pojedynczą czynność lub 100 zł netto przy szerszym umocowaniu + VAT.
- 🏛️ Wnioski do KW – notariusz wysyła elektronicznie; opłaty sądowe pobiera w akcie (wpis własności 200 zł, hipoteka 200 zł, założenie KW 100 zł; wykreślenie hipoteki 100 zł po spłacie).
Ile zapłacisz: 3 scenariusze z liczbami + pułapka 6% PCC
PCC: 0% (art. 9 pkt 17 uPCC)
Taksa: 1 685,00 zł + VAT 23% = 2 072,55 zł (−50% dla sprzedaży lokalu mieszkalnego, § 6)
Wypisy: 30 str. × 6 zł = 180,00 zł + VAT = 221,40 zł
KW: 200 + 200 = 400 zł
Razem: ~3 094 zł
PCC: 2% = 13 000 zł
Taksa: 2 072,55 zł (z VAT, −50% dla sprzedaży lokalu)
Wypisy: ~221,40 zł (z VAT)
KW: 400 zł
Razem: ~15 694 zł
PCC: 0%
Taksa: 1 685,00 zł + VAT 23% = 2 072,55 zł (−50% dla umów w wykonaniu umowy deweloperskiej)
Wypisy: ~221,40 zł (z VAT)
KW: 400 zł
Razem: ~3 094 zł
Najczęstsze mity i pułapki (Mythbusters)
MIT 1: „PCC 2% liczy się od ceny w akcie”.
FAKT: PCC liczy się od wartości rynkowej nieruchomości. Jeżeli cena w akcie jest rażąco zaniżona wobec rynku, US wezwie do korekty i dopłaty podatku z odsetkami.
MIT 2: „Wypis aktu kosztuje 6 zł”.
FAKT: Koszt to 6 zł netto za stronę (§ 12 Rozporządzenia). „Strona” = co najmniej 25 wierszy, więc fizyczna kartka A4 bywa liczona jako 2 strony rozliczeniowe. Zawsze pytaj o szacowaną liczbę stron rozliczeniowych.
MIT 3: „Taksa notarialna jest stała i nie podlega negocjacji”.
FAKT: Rozporządzenie podaje stawki maksymalne. Taksa (wynagrodzenie notariusza) może być negocjowana. Zniżka −50% dla lokali jest ustawowa, ale od obniżonej kwoty również można próbować negocjować.
📋 Checklista – rozbij swój rachunek w 4 krokach
- Sprawdź przesłanki 0% PCC (pierwsze mieszkanie) lub ryzyko 6% PCC (pakiet na tej samej nieruchomości gruntowej).
- Poproś 2–3 notariuszy o pisemną kalkulację taksy z −50% (jeśli dotyczy) + 23% VAT, wypisów i opłat KW.
- Uwzględnij wypisy (6 zł/str. netto, strona = ≥25 wierszy) i pełnomocnictwa (30/100 zł netto) + VAT.
- Zweryfikuj KW: wpis własności 200 zł, hipoteka 200 zł, założenie 100 zł, wykreślenie hipoteki 100 zł; przy hipotece łącznej jedna opłata 200 zł.
FAQ – 7 odpowiedzi
Podatek PCC na rynku wtórnym płaci kupujący. Standardowa stawka wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. Wyjątkiem jest zakup „pierwszego mieszkania”, zwolniony z PCC (0%) po spełnieniu warunków ustawowych (art. 9 pkt 17 ustawy o PCC).
Nie. Na rynku pierwotnym (od dewelopera) nie płaci się PCC od sprzedaży, ponieważ transakcja jest objęta VAT (8% lub 23%) i nie dochodzi do podwójnego opodatkowania. Kupujący pokrywa natomiast taksę notarialną i opłaty sądowe w KW.
Stawka 6% PCC ma charakter antyspekulacyjny. Nalicza się ją, gdy kupujący nabywa szósty i każdy kolejny lokal mieszkalny (lub udział) położony na tej samej nieruchomości gruntowej. Obowiązuje nawet wtedy, gdy sprzedaż jest objęta VAT (art. 7 ust. 5 pkt 2 ustawy o PCC).
Taksę liczy się od wartości przedmiotu (np. ceny mieszkania) według progów z rozporządzenia, z doliczeniem 23% VAT. Zniżka −50% dotyczy sprzedaży lokalu mieszkalnego i umów w wykonaniu umowy deweloperskiej (zgodnie z § 6 Rozporządzenia ws. taksy).
Typowe opłaty sądowe to: 200 zł za wpis własności oraz 200 zł za wpis hipoteki na rzecz banku. Jeśli dla lokalu zakładana jest nowa księga wieczysta, dodatkowa opłata wynosi 100 zł. Wykreślenie hipoteki po spłacie kosztuje 100 zł.
Stawka zależy od typu wierzytelności. Przy kredycie hipotecznym, który zabezpiecza też przyszłe, nieznane odsetki (wierzytelność o wysokości nieustalonej), PCC wynosi 19 zł. Stawkę 0,1% (od wierzytelności istniejącej) stosuje się rzadziej, np. przy zabezpieczeniu już istniejącej pożyczki prywatnej o dokładnie określonej kwocie.
Nie; przy ustanowieniu hipoteki łącznej, która obciąża kilka nieruchomości (np. lokal i garaż w osobnych KW), pobierana jest tylko jedna opłata 200 zł za cały wpis.
Źródła
- Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j.) – ISAP (PDF)
- MF – „Stawki podatkowe PCC” – podatki.gov.pl
- MRiT – „Kupno mieszkania na rynku wtórnym bez PCC” – gov.pl
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości ws. maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. 2024 poz. 1566) – dziennikustaw.gov.pl
- Ustawa o VAT – budownictwo społeczne (8%): art. 41 ust. 12b–12c – omówienia – podatki.gov.pl
Aktualizacja artykułu: 26 października 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.
Jacek Grudniewski
Jacek Grudniewski - właściciel Altberger i współtwórca porównywarek i blogów finansowych, były przedstawiciel ubezpieczeniowo-finansowy i konsultant kredytów hipotecznych online. Obecnie bloger, afiliant, pasjonat nowych technologii.
Zobacz również
Jak działa hipoteka łączna i przeniesienie zabezpieczenia między bankami?
Jak długo trwa proces uzyskania kredytu hipotecznego?
