📌 Najważniejsze informacje w skrócie:

✅ Ustanowienie hipoteki to standardowy krok przy kredycie hipotecznym – stanowi zabezpieczenie banku na nieruchomości
✅ Najczęściej spotkasz hipotekę umowną, ale są też inne rodzaje: przymusowa, łączna, odwrócony kredyt hipoteczny (rzadko spotykany)
✅ PCC od ustanowienia hipoteki nie zostało „zniesione ogólnie od 2024 r.” – w praktyce najczęściej występuje 19 zł albo 0,1% podstawy (zależy od konstrukcji zabezpieczenia)
✅ Bank pobiera koszt „za oczekiwanie na wpis” (często nazywany ubezpieczeniem pomostowym) do chwili wpisu – po wpisie rozlicza go poprzez zwrot lub zaliczenie na spłatę, zwykle w terminie 60 dni od dnia wpisu
✅ Proces obejmuje m.in.: dokumenty do hipoteki, wniosek KW-WPIS, wpis do księgi wieczystej oraz opłaty sądowe i ewentualnie notarialne

Ustanowienie hipoteki to jeden z najważniejszych elementów związanych z zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Choć dla wielu osób brzmi to jak czysto prawniczy termin, w praktyce decyduje o tym, kiedy bank „uznaje” kredyt za w pełni zabezpieczony, ile potrwa formalność i jakie koszty pojawią się po drodze. Poniżej wyjaśniam, czym jest hipoteka, jakie są jej rodzaje i jak przebiega proces ustanowienia krok po kroku.

Spis treści:

Czym jest hipoteka i jak działa?

Hipoteka to zabezpieczenie wierzytelności na nieruchomości: bank może dochodzić spłaty z nieruchomości, a wpis jest jawny w księdze wieczystej.

Hipoteka to prawo, które pozwala wierzycielowi – zazwyczaj bankowi – zabezpieczyć swoją wierzytelność na nieruchomości lub spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Jeśli dłużnik nie wywiąże się z umowy, bank ma prawo dochodzić spłaty z nieruchomości, niezależnie od tego, kto aktualnie jest jej właścicielem. Wierzyciel uzyskuje także pierwszeństwo w zaspokojeniu przed wierzycielami osobistymi właściciela.

Podstawą funkcjonowania hipoteki w Polsce są przepisy zawarte w kodeksie cywilnym oraz w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Każda hipoteka musi być wpisana do księgi wieczystej, co czyni ją widoczną i skuteczną wobec osób trzecich.

Reklama:

Jakie są rodzaje hipotek?

Najczęściej spotkasz hipotekę umowną, bo jest standardem w kredytach mieszkaniowych.

W polskim prawie wyróżnia się kilka rodzajów hipotek. Oto najważniejsze z nich:

Hipoteka umowna – najczęściej stosowana w przypadku kredytów hipotecznych. Powstaje na podstawie umowy/oświadczenia właściciela i wymaga wpisu do księgi wieczystej.
Hipoteka przymusowa – ustanawiana bez zgody właściciela, na podstawie tytułu/orzeczenia (np. sądu) lub decyzji organu, zwykle w celu zabezpieczenia zaległości.
Hipoteka łączna – jedna wierzytelność zabezpieczona na kilku nieruchomościach; bywa użyteczna, ale nie zawsze „upraszcza” formalności, bo dotyczy wielu ksiąg wieczystych.
Odwrócony kredyt hipoteczny – odrębny produkt skierowany do seniorów, w Polsce funkcjonuje w ograniczonym zakresie; nie myl go z rentą dożywotnią/dożywociem, gdzie dochodzi do przeniesienia własności.

Jak przebiega proces ustanawiania hipoteki krok po kroku?

Wpis hipoteki składa się na formularzu KW-WPIS do sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą nieruchomości, a wpis trafia do Działu IV.

Zawarcie umowy kredytowej – w przypadku kredytu hipotecznego bank przygotowuje dokumenty potrzebne do ustanowienia hipoteki.
Zebranie dokumentów – najczęściej: numer księgi wieczystej, dokument nabycia/własności, dane właścicieli, dokumenty banku do hipoteki.
Forma notarialna – w zależności od sytuacji hipoteka może być ustanawiana w akcie (np. przy zakupie) albo na podstawie oświadczenia właściciela z notarialnym poświadczeniem podpisu.
Złożenie wniosku o wpis do księgi wieczystej – na formularzu KW-WPIS. Wniosek składa się w sądzie rejonowym właściwym dla księgi wieczystej nieruchomości; wpis dokonywany jest w Dziale IV.
Koszt „pomostowy” i rozliczenie po wpisie – do czasu wpisu bank może naliczać podwyższony koszt. Po wpisie następuje rozliczenie: zwrot lub zaliczenie na spłatę, zwykle w terminie 60 dni od dnia wpisu (zgodnie z przepisami dotyczącymi rozliczania kosztu oczekiwania na wpis).

💰 Ile kosztuje ustanowienie hipoteki?

Najbardziej „stały” koszt to 200 zł opłaty sądowej za wpis hipoteki, pozostałe pozycje zależą od formy i treści zabezpieczenia.

Koszty ustanowienia hipoteki zależą od kilku czynników (forma czynności, liczba wypisów, konstrukcja zabezpieczenia). Poniżej najczęstsze pozycje kosztowe:

Rodzaj opłaty	Typowy koszt	Uwagi
Opłata sądowa za wpis hipoteki	200 zł	Stała opłata za wpis hipoteki do księgi wieczystej.
Notariusz	zależnie od formy	Poświadczenie podpisu bywa wyraźnie tańsze niż pełny akt; przy zakupie hipoteka bywa ustanawiana w akcie notarialnym sprzedaży.
Podatek PCC od ustanowienia hipoteki	19 zł albo 0,1%	Zależy od tego, czy zabezpieczana wierzytelność ma wysokość ustaloną; nie ma ogólnego „0 zł od 2024 r.” dla hipotek bankowych.
Wypisy aktu notarialnego	ok. 6 zł + VAT za stronę	Łączny koszt zależy od liczby stron i liczby egzemplarzy.

📌 Przykład kosztów (orientacyjnie):
Dla wpisu hipoteki: 200 zł (sąd) + koszty notarialne zależne od formy + ewentualny PCC (np. 19 zł albo 0,1% podstawy) + wypisy.

„Podstawą bezproblemowego ustanowienia hipoteki jest kompletność dokumentów i świadomość, że wpis w księdze wieczystej zależy od obciążenia sądu. Rozliczenie kosztu oczekiwania na wpis to obowiązek wynikający z przepisów, a nie dobra wola banku.”
– Jacek Grudniewski

Jakich błędów unikać przy ustanawianiu hipoteki?

Najczęściej wpis opóźniają: braki w dokumentach, niezgodność danych w KW i błędy w KW-WPIS.

Niepełne dokumenty: brak wymaganych załączników do KW-WPIS lub niezgodność danych właściciela i nieruchomości.
Niezrozumienie zapisów umowy kredytowej: brak świadomości, jak bank nalicza koszt „pomostowy” i kiedy go rozlicza.
Brak zgody współwłaścicieli: jeśli nieruchomość ma kilku właścicieli, bank zwykle wymaga oświadczeń wszystkich.

Wskazówka: przed podpisaniem dokumentów skonsultuj warunki i procedurę z pośrednikiem kredytu hipotecznego lub prawnikiem.

Czy można zmienić lub usunąć hipotekę?

Wykreślenie hipoteki po spłacie wymaga dokumentu banku (zgody na wykreślenie) i wniosku do sądu wieczystoksięgowego.

Hipoteka może zostać zmieniona lub wykreślona, ale wymaga to spełnienia konkretnych warunków:

Zmiana hipoteki: np. zmiana wierzyciela przy refinansowaniu lub zmiana treści zabezpieczenia – wymaga zgody banku i odpowiednich wpisów.
Usunięcie hipoteki: możliwe po spłacie kredytu i uzyskaniu zgody banku na wykreślenie, następnie składasz wniosek do sądu.

❓ Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Ile trwa wpis hipoteki do księgi wieczystej?

Czas wpisu zależy od obciążenia sądu prowadzącego księgę wieczystą. W praktyce trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy, a w bardziej obciążonych wydziałach dłużej.

Kto składa wniosek o wpis hipoteki do sądu?

Wniosek KW-WPIS składa właściciel nieruchomości lub notariusz (jeśli składa wniosek w Twoim imieniu, np. elektronicznie po czynności notarialnej).

Czy do ustanowienia hipoteki zawsze potrzebny jest notariusz?

Nie zawsze. W wielu sytuacjach wystarcza oświadczenie właściciela z notarialnym poświadczeniem podpisu, a przy zakupie hipoteka bywa ustanawiana w akcie notarialnym sprzedaży.

Co się dzieje z hipoteką po sprzedaży nieruchomości?

Hipoteka nie znika automatycznie po sprzedaży. Zwykle jest spłacana w ramach transakcji, a po spłacie bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Jaka jest różnica między kwotą kredytu a kwotą hipoteki?

Kwota hipoteki bywa wyższa niż kredyt, ponieważ może obejmować nie tylko kapitał, ale też odsetki i koszty uboczne wynikające z umowy.

Czy można mieć dwie hipoteki na jednej nieruchomości?

Tak. Możliwe jest ustanowienie kilku hipotek na tej samej nieruchomości, a pierwszeństwo spłaty wynika z kolejności wpisów w księdze wieczystej.

Kiedy kończy się płacenie „ubezpieczenia pomostowego”?

Kończy się po dokonaniu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Następnie bank rozlicza pobrane koszty poprzez zwrot lub zaliczenie na spłatę, zwykle w terminie 60 dni od dnia wpisu.

Źródła

Aktualizacja artykułu: 16 grudnia 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.