Jakie podatki przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego zapłacisz w praktyce?
- Przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego podatek rozliczasz w cenie jako 8% VAT lub 23% VAT, a na rynku wtórnym standardowo jako 2% PCC, z wyjątkami przy pierwszym mieszkaniu, transakcjach objętych VAT, cesjach i pakietach 6+ lokali objętych VAT.
- Największa korzyść: pełne zwolnienie z 2% PCC przy pierwszym mieszkaniu z rynku wtórnego zmniejsza koszt zakupu o 10–20 tys. zł przy cenach 500–1 000 tys. zł (MF, 31/08/2023 r.).
- Największe ryzyko: błędna kwalifikacja transakcji jako prywatnej zamiast „na firmę” albo odwrotnie zwiększa ryzyko domiaru 23% VAT plus odsetki i sankcje, szczególnie przy flippingu, cesjach umów deweloperskich i sprzedaży przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia.
- Najlepszy pierwszy krok: przygotuj prostą tabelę z czterema polami: rynek (pierwotny/wtórny), status stron (osoba prywatna/firma), cel (własne cele mieszkaniowe/inwestycja) i liczba lokali z informacją, czy sprzedaż jest objęta VAT, na tej podstawie sprawdzisz, czy wchodzisz w VAT, PCC 2%, PCC 6% lub zwolnienie.
Przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego w Polsce podatek płacisz w cenie mieszkania w formie 8% VAT albo 23% VAT, a na rynku wtórnym typowo dopłacasz u notariusza 2% PCC, z wyjątkami przy pierwszym mieszkaniu, transakcjach objętych VAT i zakupach pakietowych objętych 6% PCC. Wynika to bezpośrednio z ustawy o VAT i ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, po zmianach z 2023 r. i wejściu w życie przepisów o 6% PCC od 01/01/2024 r. Dzięki temu przewodnikowi policzysz wszystkie podatki, także w trudnych sytuacjach typu flipping, cesja umowy deweloperskiej czy zakup na firmę.
| Opcja | Kiedy wybrać | Zalety | Wady | Największe ryzyko |
|---|---|---|---|---|
| Zakup na własne cele mieszkaniowe (pierwotny/wtórny) | Jedno mieszkanie lub dom dla Ciebie, bez masowej działalności inwestycyjnej | Zwolnienie z 2% PCC przy pierwszym mieszkaniu z rynku wtórnego, standardowa ochrona konsumencka, prostsze rozliczenia PIT | Brak odliczenia VAT przy zakupie na osobę prywatną, ograniczone możliwości kosztowe, brak tarczy podatkowej jak w działalności gospodarczej | Utrata zwolnień przy wcześniejszych darowiznach nieruchomości, nieuwzględnienie metrażu przy 8% VAT |
| Zakup inwestycyjny „na wynajem” jako osoba prywatna | Kupujesz jedno lub kilka mieszkań pod najem długoterminowy poza działalnością gospodarczą | Proste rozliczenia najmu, brak obowiązkowego VAT przy najmie mieszkaniowym na cele mieszkaniowe, brak skomplikowanej księgowości firmowej | Brak odliczenia VAT od zakupu, ograniczone koszty podatkowe, brak amortyzacji mieszkań w PIT według aktualnych zasad | Nieprawidłowe rozliczenie najmu krótkoterminowego jako zwolnionego z VAT zamiast opodatkowanego przy usługach zbliżonych do hotelowych |
| Zakup „na firmę”, flipping, pakiety mieszkań | Prowadzisz JDG lub spółkę, kupujesz w ramach działalności, dokonujesz cesji lub kupujesz pakiet kilku lokali objętych VAT | Możliwość odliczenia VAT, ujmowanie kosztów w działalności, profesjonalna struktura dla najmu, flippingu i pakietów | Skomplikowane zasady VAT i PCC, ryzyko pełnej stawki 23% VAT przy flippingu, dodatkowy podatek 6% PCC dla szóstego i kolejnych lokali w jednym projekcie objętym VAT | Seria cesji i sprzedaży traktowana jako działalność gospodarcza z domiarem VAT i podatku dochodowego przy braku odpowiedniej ewidencji |
Rekomendacja warunkowa: gdy kupujesz jedno mieszkanie dla siebie, wybierz standardowy zakup jako osoba prywatna z analizą zwolnienia z 2% PCC, natomiast przy najmie, flippingu lub pakietach w ramach transakcji objętych VAT rozważ zakup na firmę z analizą VAT i PCC 6%.
Spis treści:
Jakie podatki zapłacisz przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego?
Przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego podatek rozliczasz w cenie jako 8% lub 23% VAT, a na rynku wtórnym typowo dopłacasz u notariusza 2% PCC, z wyjątkiem pierwszego mieszkania, transakcji objętych VAT i pakietów 6+ lokali objętych 6% PCC przy sprzedaży z VAT od 01/01/2024 r.
Przy zakupie z rynku pierwotnego sprzedającym jest deweloper, a cena ofertowa zawiera już VAT. Dla lokali mieszkalnych do 150 m² i domów jednorodzinnych do 300 m² stosuje się stawkę 8% VAT, a nadwyżkę ponad te limity obejmuje 23% VAT. Podatek VAT rozlicza deweloper, więc Ty nie dopłacasz PCC od ceny mieszkania, ponieważ czynność jest opodatkowana VAT.
Na rynku wtórnym mieszkanie kupujesz zwykle od osoby prywatnej albo firmy, która nie nalicza VAT. W takiej sytuacji transakcja nie jest objęta VAT, więc płacisz podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej mieszkania, o ile nie korzystasz ze zwolnienia. Dla pierwszego mieszkania z rynku wtórnego po 31/08/2023 r. istnieje zwolnienie z PCC, a dla pakietów 6+ lokali mieszkalnych w jednym budynku lub na jednej nieruchomości gruntowej, gdy sprzedaż jest opodatkowana VAT i zawierasz umowy po 01/01/2024 r., ustawa przewiduje dodatkowy podatek 6% PCC dla szóstego i kolejnych mieszkań.
Jak działa VAT przy zakupie mieszkania od dewelopera i kiedy 8%, a kiedy 23%?
Przy zakupie mieszkania od dewelopera 8% VAT stosuje się dla lokalu mieszkalnego do 150 m² i domu do 300 m² objętych społecznym programem mieszkaniowym, a 23% VAT obejmuje nadwyżkę powierzchni ponad limity oraz lokale użytkowe, miejsca postojowe i komórki z odrębną księgą wieczystą.
Deweloper sprzedaje lokal jako towar i wystawia fakturę VAT, z której wynika zastosowana stawka podatku. Jeśli mieszkanie mieści się w limitach powierzchni dla budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, zasadnicza część ceny podlega 8% VAT. Jeżeli metraż przekracza 150 m² w przypadku mieszkania lub 300 m² w przypadku domu, wartość przypadająca na tę nadwyżkę jest opodatkowana 23% VAT.
Miejsca postojowe w garażu podziemnym, komórki lokatorskie sprzedawane jako samodzielne lokale oraz inne lokale użytkowe przeważnie otrzymują 23% VAT i prowadzą często do założenia osobnych ksiąg wieczystych. Jeżeli miejsce postojowe lub komórka są jednoznacznie określone jako pomieszczenia przynależne do lokalu mieszkalnego i nie stanowią odrębnego lokalu użytkowego, dopuszczalne staje się objęcie ich 8% VAT jako części dostawy mieszkania, co wymaga poprawnej konstrukcji prawnej całej transakcji.
Kiedy płacisz podatek PCC 2%, PCC 6%, a kiedy jesteś zwolniony?
PCC 2% płacisz przy typowym zakupie mieszkania z rynku wtórnego bez VAT, PCC 6% przy zakupie szóstego i kolejnych lokali mieszkalnych w jednym budynku lub na jednej nieruchomości gruntowej w transakcjach objętych VAT po 01/01/2024 r., a zwolnienie z PCC dotyczy pierwszego mieszkania lub domu nabywanego na własne cele mieszkaniowe przy spełnieniu warunków ustawowych.
Podatek PCC 2% dotyczy sprzedaży lokalu mieszkalnego, gdy konkretna transakcja nie jest objęta VAT. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości, a notariusz oblicza i pobiera podatek w dniu podpisania aktu notarialnego. Przy standardowej umowie sprzedaży między osobami fizycznymi, w której nie występuje VAT, PCC 2% jest podstawowym podatkiem przy zakupie mieszkania.
Zwolnienie „pierwsze mieszkanie” obejmuje lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny z rynku wtórnego, kupowany przez osobę fizyczną, która do dnia zakupu nie posiadała żadnego mieszkania, domu ani udziału w takim prawie, z wyjątkiem udziału do 50% nabytego wyłącznie w drodze dziedziczenia. W praktyce oznacza to, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz odrębna własność mieszkania traktowane są na potrzeby zwolnienia tak samo, liczy się fakt wcześniejszego posiadania prawa do lokalu, a nie jego forma techniczna.
Darowizna a zwolnienie PCC, najczęstsza pułapka
Darowizna udziału w mieszkaniu wyłącza prawo do zwolnienia „pierwsze mieszkanie”, niezależnie od wielkości udziału. Jeżeli wcześniej otrzymałeś np. 1/4 udziału w mieszkaniu w darowiźnie, nawet gdy nigdy tam nie mieszkałeś, przy zakupie nowego lokalu na własne cele mieszkaniowe z rynku wtórnego nie skorzystasz ze zwolnienia i zapłacisz 2% PCC od wartości rynkowej nieruchomości.
Od 01/01/2024 r. w ustawie obowiązuje stawka PCC 6% dla inwestorów skupujących mieszkania pakietowo w ramach transakcji objętych VAT. Jeżeli w jednym budynku albo na jednej nieruchomości gruntowej kupujesz od tego samego podatnika VAT szósty i kolejny lokal mieszkalny, w ramach sprzedaży opodatkowanej VAT, podatek PCC od tych lokali wynosi 6% wartości. W efekcie cena szóstego i kolejnych mieszkań w takim pakiecie zawiera znacznie wyższy podatek niż pięć pierwszych transakcji, ale dotyczy to wyłącznie sprzedaży, która jednocześnie podlega VAT i mieści się w przepisach o 6% PCC.
Sprzedaż z VAT na rynku wtórnym („pusty VAT”) a PCC
W rzadkich, ale ważnych przypadkach sprzedaż mieszkania z rynku wtórnego jest opodatkowana VAT. Pierwsze zasiedlenie to pierwsze oddanie lokalu do używania, na przykład przy najmie, sprzedaży lub rozpoczęciu wykorzystywania w działalności; okres 2 lat, o którym mowa w ustawie o VAT, liczy się właśnie od tego momentu, a nie od samej daty nabycia lokalu.
Sprzedaż mieszkania może być opodatkowana VAT, gdy lokal nabyła firma z VAT, odliczyła ten podatek, a następnie sprzedaje go przed upływem 2 lat od pierwszego zasiedlenia lub dobrowolnie rezygnuje ze zwolnienia i wybiera opodatkowanie. W takiej sytuacji kupujący, choć nabywa mieszkanie „używane”, nie płaci PCC 2%, ponieważ transakcja jest objęta VAT.
Przykład: spółka kupiła od dewelopera mieszkanie za 600 000 zł brutto z 8% VAT i odliczyła VAT naliczony. Po 3 latach sprzedaje to mieszkanie za 700 000 zł z doliczonym VAT 8% lub 23%, w zależności od kwalifikacji. Kupujący płaci wtedy cenę brutto zawierającą VAT, natomiast PCC 2% nie jest należny, ponieważ sprzedaż w całości podlega opodatkowaniu VAT.
Jakie podatki i opłaty ponosisz u notariusza przy zakupie mieszkania?
U notariusza płacisz taksę notarialną powiększoną o 23% VAT, opłaty sądowe za księgę wieczystą i hipotekę oraz ewentualny podatek PCC 2% albo 6%, które notariusz oblicza, pobiera i przekazuje do urzędu skarbowego.
Taksa notarialna ma charakter wynagrodzenia notariusza i wyznaczają ją maksymalne stawki zależne od wartości nieruchomości. Do taksy dolicza się 23% VAT jako podatek od usługi, więc przy mieszkaniu za przykład 700 000 zł realny koszt brutto taksy może wynosić kilka tysięcy złotych, w zależności od udzielonego rabatu. Oprócz tego płacisz za wypisy aktu, co zwykle generuje kilkaset złotych dodatkowych kosztów.
Opłaty sądowe obejmują wpis prawa własności do księgi wieczystej, typowo 200 zł, oraz wpis hipoteki przy kredycie hipotecznym, zwykle 200 zł. Jeżeli przy transakcji występuje PCC 2% lub 6%, notariusz dolicza ten podatek do rachunku i przekazuje go do urzędu skarbowego. Taksa notarialna z VAT i opłaty sądowe są kosztami technicznymi, a PCC jest odrębnym podatkiem od czynności cywilnoprawnych, który obciąża samą sprzedaż mieszkania.
Jak w praktyce policzyć VAT i PCC przy zakupie mieszkania, przykłady na liczbach
W praktyce najpierw ustalasz, czy transakcja podlega VAT czy PCC, a następnie stosujesz odpowiednią stawkę do ceny netto w przypadku VAT lub wartości rynkowej w przypadku PCC, pamiętając o limitach metrażu, pakietach 6+ lokali z VAT i zwolnieniu dla pierwszego mieszkania.
Przykład 1, rynek pierwotny, lokal 60 m² od dewelopera: cena brutto 600 000 zł, mieszkanie spełnia limity dla 8% VAT. Cena netto to około 555 556 zł, a VAT 8% wynosi 44 444 zł. PCC 2% i PCC 6% nie występują przy standardowej pojedynczej dostawie od dewelopera, natomiast pojawi się PCC od hipoteki oraz taksa notarialna z VAT.
Przykład 2, rynek wtórny, lokal 55 m², brak prawa do zwolnienia pierwsze mieszkanie: cena 550 000 zł, transakcja nie jest objęta VAT. PCC 2% wynosi 11 000 zł, które płacisz u notariusza. Jeżeli taksa notarialna po rabacie wynosi 2 000 zł netto, to z 23% VAT daje 2 460 zł, do tego opłaty sądowe na przykład 400 zł, łączny koszt „okołonotarialny” sięga około 13 860 zł.
Przykład 3, pakiet 6 mieszkań w jednym budynku od dewelopera, sprzedaż objęta VAT: każde mieszkanie kosztuje 500 000 zł brutto. Przy zakupie pierwszych pięciu lokali, o ile nie spełniasz warunków zwolnienia, PCC 2% nie występuje, ponieważ sprzedaż jest opodatkowana VAT. Od 01/01/2024 r. przy zakupie szóstego lokalu mieszkalnego w tym samym budynku od tego samego podatnika VAT powstaje obowiązek zapłaty 6% PCC od wartości tego mieszkania, podatek wyniesie 30 000 zł. W praktyce oznacza to, że szósty lokal w pakiecie obciążony jest dodatkowym PCC 6%, mimo że sama dostawa jest jednocześnie opodatkowana VAT.
Jakie podatki zapłacisz, gdy kupujesz mieszkanie na wynajem albo drugą nieruchomość?
Zakup mieszkania na wynajem lub drugiej nieruchomości inwestycyjnej pod kątem podatków przy zakupie wygląda tak samo jak zwykły zakup, płacisz VAT lub PCC według tych samych zasad, a różnice pojawiają się dopiero przy późniejszym rozliczaniu najmu w PIT i VAT.
Jeżeli kupujesz mieszkanie na wynajem jako osoba prywatna, podatki przy zakupie zależą wyłącznie od tego, czy kupujesz od dewelopera z VAT czy z rynku wtórnego z PCC 2% lub zwolnieniem przy pierwszym mieszkaniu. Długoterminowy najem mieszkaniowy świadczony na własny rachunek na cele mieszkaniowe najemcy jest zwykle zwolniony z VAT, więc nie naliczasz VAT od czynszu, ale nie masz też prawa do odliczenia VAT od zakupu mieszkania czy remontu.
Najem krótkoterminowy i wynajem lokali na cele inne niż mieszkaniowe, na przykład biuro lub gabinet, traktuje się jako działalność opodatkowaną VAT, często przy stawce 8% lub 23% w zależności od charakteru usługi. W takim modelu możesz odliczyć VAT przy zakupie mieszkania od dewelopera, ale jednocześnie bierzesz na siebie obowiązek rozliczania VAT należnego od najmu. Przy większym portfelu mieszkań i mieszanym wykorzystaniu, część na najem mieszkaniowy, część użytkowy, niezbędne staje się wdrożenie proporcji odliczenia VAT i monitorowanie korekt wieloletnich.
Jak zmieniają się podatki przy zakupie mieszkania na firmę (JDG, spółka)?
Przy zakupie mieszkania na firmę pojawia się możliwość odliczenia VAT i rozliczania kosztów w działalności gospodarczej, w zamian transakcje sprzedaży, cesje i wynajem częściej podlegają VAT, a cały proces wymaga pełnej ewidencji podatkowej.
Gdy kupujesz mieszkanie w ramach JDG lub spółki od dewelopera z fakturą VAT, możesz odliczyć VAT naliczony od zakupu, o ile lokal służy czynnościom opodatkowanym VAT, na przykład najem krótkoterminowy, biuro, flipping z VAT. Przy mieszkaniu za 800 000 zł brutto z 8% VAT poziom możliwego odliczenia sięga ponad 59 000 zł, co wyraźnie obniża koszt netto. Przy zakupie z rynku wtórnego od osoby prywatnej odliczenia VAT nie ma, ponieważ transakcja nie jest nim objęta, natomiast pojawia się PCC 2% lub 6% w opisanym wcześniej reżimie.
W podatku dochodowym kosztami są zarówno cena zakupu, rozliczana często w formie amortyzacji zgodnie z aktualnymi ograniczeniami dla lokali mieszkalnych, jak i taksa, PCC, opłaty sądowe, prowizje, odsetki od kredytu. Z drugiej strony sprzedaż mieszkania przez firmę, nawet po upływie wielu lat, traktuje się przeważnie jako czynność w ramach działalności gospodarczej, co oznacza konieczność analizy VAT, zwolnienie po 2 latach od pierwszego zasiedlenia albo opodatkowanie, oraz opodatkowania dochodu podatkiem PIT lub CIT.
Jakie ulgi i zwolnienia podatkowe wykorzystasz przy zakupie na własne cele mieszkaniowe?
Najważniejsze preferencje przy zakupie na własne cele mieszkaniowe to zwolnienie z PCC dla pierwszego mieszkania z rynku wtórnego oraz ulga mieszkaniowa w PIT przy przeznaczeniu przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w odpowiednim terminie.
- Zwolnienie PCC dla pierwszego mieszkania: przysługuje osobie fizycznej, która kupuje mieszkanie lub dom na własne cele mieszkaniowe i nie posiadała wcześniej żadnego lokalu ani domu, ani udziału w takim prawie, z wyjątkiem udziału do 50% nabytego w drodze dziedziczenia. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu traktuje się tu jak pełną własność mieszkania.
- Ulga mieszkaniowa w PIT przy sprzedaży: jeżeli sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat podatkowych od końca roku nabycia lub wybudowania, unikniesz podatku od dochodu ze sprzedaży, gdy przeznaczysz uzyskany przychód na własne cele mieszkaniowe. Ustawa daje Ci na to 3 lata od końca roku podatkowego, w którym sprzedałeś nieruchomość, przekroczenie tego terminu oznacza dopłatę podatku z odsetkami.
- Zwolnienia z VAT przy sprzedaży: sprzedaż mieszkania po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia przez podatnika VAT często korzysta ze zwolnienia z VAT, lecz wtedy pojawia się PCC po stronie kupującego. Gdy strony rezygnują ze zwolnienia i wybiorą opodatkowanie VAT, kupujący nie płaci PCC, ale płaci cenę brutto zawierającą VAT.
Jak krok po kroku sprawdzić i policzyć wszystkie podatki przy zakupie mieszkania?
Najprostsza ścieżka to najpierw ustalić, czy transakcja jest VAT-owa czy PCC-owa, potem sprawdzić, czy przysługuje zwolnienie lub wchodzi PCC 6%, a na końcu doliczyć taksę notarialną i opłaty sądowe, dopiero wtedy widzisz pełny koszt zakupu mieszkania.
Najpierw identyfikujesz typ transakcji: zakup od dewelopera oznacza VAT w cenie, zakup od osoby prywatnej lub firmy bez VAT prowadzi zwykle do PCC 2%. Następnie sprawdzasz powierzchnię mieszkania lub domu oraz liczbę kupowanych lokali w jednym budynku, co decyduje o zastosowaniu stawki 8% lub 23% VAT i ewentualnie podatku PCC 6% dla szóstego i kolejnych lokali mieszkalnych w transakcjach objętych VAT. Potem analizujesz swoją historię posiadania nieruchomości pod kątem zwolnienia „pierwsze mieszkanie”, szczególnie zwracając uwagę na wcześniejsze darowizny.
Na końcu prosisz notariusza o zestawienie kosztów: taksa z VAT, PCC 2% lub 6%, PCC od hipoteki, opłaty za wypisy aktu, wpis własności i wpis hipoteki. Dopiero suma tych pozycji pokazuje realny koszt wejścia w daną nieruchomość i pozwala porównać różne scenariusze, rynek pierwotny i wtórny, osoba prywatna i firma, pojedyncze mieszkanie i pakiet kilku lokali.
Jakie podatki przy cesji umowy deweloperskiej (flipping) zapłacisz w praktyce?
Przy prywatnej cesji umowy deweloperskiej z dopłatą dla zbywcy płacisz zazwyczaj 1% PCC od ceny praw majątkowych, natomiast przy cesji realizowanej w ramach zorganizowanej działalności gospodarczej wynagrodzenie za cesję traktuje się jako usługę opodatkowaną VAT i wtedy PCC od cesji nie występuje.
Cesja prywatna: gdy osoba fizyczna nieprowadząca działalności przenosi odpłatnie prawa z umowy deweloperskiej, często nazywane „odstępnym”, transakcję kwalifikuje się jako sprzedaż praw majątkowych. Podatek PCC 1% liczony jest od wartości odstępnego, gdy ustalisz odstępne na poziomie 80 000 zł, PCC wyniesie 800 zł. Deweloper osobno rozlicza VAT od pierwotnej dostawy mieszkania na rzecz nowego nabywcy zgodnie z zasadami dla rynku pierwotnego. Jeżeli cesja następuje bez wynagrodzenia, co do zasady nie powstaje PCC, ponieważ brak podstawy opodatkowania w postaci odpłatnego odstępnego.
Cesja w działalności gospodarczej, flipping: jeżeli cesja jest elementem zorganizowanej aktywności, prowadzisz działalność, systematycznie zawierasz cesje, ogłaszasz oferty, organy podatkowe traktują ją jako odpłatne świadczenie usług opodatkowane VAT. W takim przypadku wynagrodzenie za cesję podlega najczęściej 23% VAT, z argumentami w orzecznictwie dla stawki 8% VAT w przypadku lokali mieszkalnych objętych społecznym programem mieszkaniowym. Nabywca nie płaci wtedy PCC od cesji, ponieważ transakcja jest objęta VAT, natomiast flipper wystawia fakturę z VAT i rozlicza go w deklaracji.
Dodatkowo wynagrodzenie za cesję stanowi przychód z praw majątkowych przy cesji prywatnej lub przychód z działalności gospodarczej przy cesji firmowej. W obu modelach ogromne znaczenie mają dokumenty potwierdzające poniesione koszty: wpłaty na rzecz dewelopera, opłaty notarialne, prowizje pośredników, koszty ogłoszeń i finansowania. To te pozycje obniżają podstawę opodatkowania w PIT albo CIT i decydują o tym, ile zostaje Ci z marży po opodatkowaniu.
Ryzyka i czerwone flagi
- Flipping bez działalności gospodarczej, objaw: kilka cesji lub szybkich sprzedaży mieszkań rocznie, konsekwencja: domiar 23% VAT, zaległy PIT albo CIT i odsetki, próg: powtarzalne transakcje o podobnym charakterze i wysokiej wartości.
- Utrata zwolnienia PCC przez wcześniejszą darowiznę, objaw: posiadanie choćby 1% udziału w mieszkaniu z darowizny, konsekwencja: brak prawa do zwolnienia „pierwsze mieszkanie”, obowiązek zapłaty 2% PCC, próg: każdy udział nabyty w drodze darowizny.
- Pakiet 6+ mieszkań bez analizy PCC 6%, objaw: zakup kilku lokali mieszkalnych w jednym budynku na umowy ze sprzedawcą będącym podatnikiem VAT, konsekwencja: dodatkowe 6% PCC od szóstego i kolejnych mieszkań, próg: 6 lokali i więcej w jednym projekcie objętym VAT.
Checklista – krok po kroku
-
1️⃣
Ustal, czy kupujesz z rynku pierwotnego, deweloper i VAT w cenie, czy z rynku wtórnego, osoba prywatna lub firma bez VAT i potencjalne PCC 2%. -
2️⃣
Sprawdź status podatkowy sprzedającego, czy jest podatnikiem VAT i czy sprzedaż jest opodatkowana VAT, oraz swój własny status, osoba prywatna czy firma. -
3️⃣
Zweryfikuj metraż mieszkania i domu względem limitów 150 m² i 300 m², policz ile lokali kupujesz w jednym budynku i czy sprzedaż jest objęta VAT, od tego zależy 8% lub 23% VAT oraz ewentualny PCC 6%. -
4️⃣
Przeanalizuj historię posiadania mieszkań i udziałów, wcześniejsze darowizny eliminują zwolnienie „pierwsze mieszkanie”, udziały do 50% nabyte wyłącznie w spadku nie blokują zwolnienia. -
5️⃣
Poproś notariusza o zestawienie: VAT, PCC 2% albo 6%, taksa z VAT, opłaty sądowe, PCC od hipoteki, dopiero taka tabela pokazuje pełny koszt podatkowy Twojej transakcji.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Przy zakupie mieszkania od dewelopera płacisz w cenie 8% VAT dla lokalu mieszkalnego do 150 m², 300 m² dla domu, oraz 23% VAT od nadwyżki metrażu i lokali użytkowych. Dodatkowo u notariusza pojawia się taksa z 23% VAT i opłaty sądowe, PCC 2% od ceny mieszkania przy standardowym zakupie od dewelopera nie występuje.
Standardowo przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego płacisz 2% PCC od wartości rynkowej, chyba że korzystasz ze zwolnienia „pierwsze mieszkanie” albo sprzedaż jest objęta VAT. Stawka 6% PCC dotyczy szóstego i kolejnych lokali mieszkalnych kupowanych w jednym budynku lub na jednej nieruchomości gruntowej w transakcjach objętych VAT i zawieranych od 01/01/2024 r., nie dotyczy typowych zakupów pojedynczych mieszkań z rynku wtórnego bez VAT.
Tak, wcześniejsza darowizna udziału w mieszkaniu powoduje utratę prawa do zwolnienia PCC dla pierwszego mieszkania, niezależnie od wielkości udziału. Zwolnienie dopuszcza tylko wcześniejsze udziały do 50% nabyte w drodze dziedziczenia, darowizna traktowana jest jako wcześniejsze posiadanie lokalu.
Całkowity koszt podatków przy zakupie mieszkania na kredyt obejmuje VAT albo PCC 2% lub 6% od ceny lub wartości rynkowej, taksę notarialną z 23% VAT, PCC od hipoteki oraz opłaty sądowe za wpis własności i hipoteki. Rata kredytu zależy od marży banku i wskaźnika referencyjnego, na przykład WIBOR w starszych umowach, ale nie wpływa na wysokość VAT ani PCC przy samym zakupie.
Przy jednorazowej cesji odbywającej się poza działalnością gospodarczą nabywca płaci zwykle 1% PCC od wartości odstępnego jako sprzedaży praw majątkowych. Gdy cesje są elementem działalności flipperskiej, wynagrodzenie za cesję traktuje się jako usługę opodatkowaną VAT, najczęściej 23%, a wtedy PCC od cesji nie występuje, przychód rozliczany jest na zasadach działalności gospodarczej.
Potrzebujesz przede wszystkim umowy deweloperskiej lub przedwstępnej, dokumentów potwierdzających metraż i standard lokalu, odpisu księgi wieczystej, zaświadczeń ze spółdzielni lub wspólnoty oraz informacji o statusie podatkowym sprzedającego. Te dokumenty pozwolą notariuszowi i księgowości ustalić, czy transakcja podlega VAT, 2% PCC, 6% PCC albo zwolnieniu z PCC dla pierwszego mieszkania.
Zakup jako osoba prywatna sprawdza się przy pierwszym mieszkaniu na własne potrzeby i pojedynczych lokalach na wynajem długoterminowy, gdzie korzystasz ze zwolnień PCC i prostego PIT. Zakup na firmę jest lepszy przy najmie krótkoterminowym, pakietach mieszkań i flippingu, gdy najważniejsze staje się odliczenie VAT i rozliczanie kosztów, chociaż wymaga to pełnej ewidencji i przygotowania na kontrolę podatkową.
Słowniczek pojęć
Źródła
- gov.pl, „Kupno mieszkania lub domu na rynku wtórnym bez podatku PCC”, 31/08/2023 r.
- podatki.gov.pl, „Rozliczenie podatku PCC od innych czynności”, 13/08/2022 r.
- PoradnikPrzedsiebiorcy.pl, „Udziały w kilku nieruchomościach a zwolnienie od podatku PCC przy zakupie pierwszego mieszkania”, 11/04/2024 r.
- podatki.biz, „Zwolnienie z PCC zakupu mieszkania: Darowizna to nie dziedziczenie”, 06/10/2023 r.
- RynekPierwotny.pl, „Stawki VAT 8% i 23% w budownictwie mieszkaniowym”, dostęp: 10/11/2025 r.
- PoradnikPrzedsiebiorcy.pl, „Cesja praw z umowy deweloperskiej na gruncie VAT”, 01/07/2024 r.
Aktualizacja artykułu: 10 listopada 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.
Jacek Grudniewski
Jacek Grudniewski - właściciel Altberger i współtwórca porównywarek i blogów finansowych, były przedstawiciel ubezpieczeniowo-finansowy i konsultant kredytów hipotecznych online. Obecnie bloger, afiliant, pasjonat nowych technologii.
Zobacz również
Jakie są różnice między oprocentowaniem stałym a zmiennym?
Jak nadpłacać kredyt przy stałej stopie, a jak przy zmiennej?
