Jakie są różnice między oprocentowaniem stałym a zmiennym?
✅ Oprocentowanie stałe: spokój i stabilność – rata nie zmienia się przez 5–10 lat
✅ Oprocentowanie zmienne: potencjalnie tańsze, ale obarczone ryzykiem zmian stóp NBP
✅ Aktualne stopy (03 sierpnia 2025 r.): WIBOR 3M – 4,93%, WIRON 3M – 4,6605%
✅ Przykład: marża banku 1,9% → oprocentowanie zmienne z WIBOR: 6,83%, z WIRON: 6,5605%
✅ Zdolność kredytowa zwykle wyższa przy stałym oprocentowaniu (niższy bufor ryzyka)
✅ WIRON stopniowo zastępuje WIBOR, ale działa wolniej – opóźniona reakcja na decyzje RPP
Spis treści:
📌 Co to jest oprocentowanie stałe i zmienne – i dlaczego to kluczowy wybór dla kredytobiorcy?
Kredyt hipoteczny może mieć oprocentowanie stałe (stała rata przez 5–10 lat) lub zmienne (reakcja na zmiany stóp procentowych NBP). Wybór ten wpływa na Twój komfort psychiczny, zdolność kredytową i łączny koszt kredytu.
🔎 Decyzja o rodzaju oprocentowania to najważniejsza rzecz po wyborze nieruchomości. Wpływa na bezpieczeństwo budżetu domowego przez kolejne dekady.
📉 Jak bank oblicza ratę kredytu przy zmiennym oprocentowaniu – WIBOR, WIRON i marża
Rata kredytu zmiennego zależy od:
- Wskaźnika referencyjnego: WIBOR lub WIRON (np. 3M – kwartalny)
- Marży banku: stała w całym okresie kredytowania
Na 03 sierpnia 2025 r. stawki wynoszą:
- WIBOR 3M = 4,93%
- WIRON 3M = 4,6605%
Jeśli marża wynosi 1,9%, to:
- WIBOR + marża = 6,83%
- WIRON + marża = 6,5605%
Rata jest przeliczana zwykle co 3 lub 6 miesięcy.
📊 Tabela porównawcza: Stałe vs Zmienne oprocentowanie – najważniejsze różnice
| Cechy | Oprocentowanie stałe | Oprocentowanie zmienne |
|---|---|---|
| Wysokość raty | Stała przez 5–10 lat | Zmienia się co 3–6 miesięcy |
| Bezpieczeństwo | Wysokie | Ryzyko wzrostu rat |
| Początkowy koszt | Wyższy | Niższy |
| Zdolność kredytowa | Wyższa | Niższa |
| Reakcja na stopy NBP | Brak w okresie stałości | Bezpośrednia |
| Nadpłaty | Bezpłatna po 3 latach. Wcześniej bank może pobrać prowizję (max. 3%). | Zawsze bezpłatna i bez ograniczeń. |
📈 Przykład: Jak zmiana stóp wpływa na Twoją ratę kredytu?
| Oprocentowanie | Rata (400 000 zł / 25 lat) | Koszt 60 rat |
|---|---|---|
| 6,83% | 2 767 zł | 166 020 zł |
| 5,50% | 2 469 zł | 148 140 zł |
| 8,00% | 3 069 zł | 184 140 zł |
🔍 Wady i zalety – kiedy stałe, a kiedy zmienne będzie lepsze?
- Przewidywalna rata – planowanie budżetu
- Wyższa zdolność kredytowa
- Stabilność przy rosnących stopach
− Wady:
- Wyższe oprocentowanie startowe
- Możliwa prowizja za nadpłatę w pierwszych 3 latach
- Niższa rata na początku
- Elastyczność przy spadku stóp
- Łatwiejsza nadpłata bez aneksów
− Wady:
- Ryzyko wzrostu rat
- Niższa zdolność kredytowa
🔄 WIBOR a WIRON – co musisz wiedzieć o zmianach w 2025 i po 2027 roku?
Od 2023 r. nowe umowy są zawierane głównie na WIRON. Do końca 2027 r. ma on całkowicie zastąpić WIBOR.
- Wolniej reaguje na zmiany stóp NBP
- Jest uznawany za bardziej transparentny
- Może być niższy niż WIBOR (np. 03.08.2025: WIRON 3M – 4,6605%, WIBOR 3M – 4,93%)
- W uproszczeniu: WIBOR pytał banki, po ile pożyczyłyby pieniądze w przyszłości (wskaźnik prognostyczny). WIRON sprawdza, po ile rzeczywiście pożyczyły (oparty o realne transakcje overnight). Jest więc wolniejszy, ale bardziej stabilny.
Spread korygujący: Przy konwersji starych kredytów z WIBOR na WIRON zastosowany zostanie spread korygujący. Ma on na celu wyrównanie różnicy między wskaźnikami w sposób neutralny kosztowo dla kredytobiorcy. Nad procesem czuwa Komisja Nadzoru Finansowego (KNF).
🧮 Zdolność kredytowa – co daje Ci wybór stałego lub zmiennego oprocentowania?
Banki lepiej oceniają kredyt ze stałym oprocentowaniem, ponieważ:
- Nie trzeba stosować bufora +5 pkt proc. (KNF)
- Rata się nie zmienia przez min. 5 lat
- Możesz uzyskać wyższy kredyt przy tych samych dochodach
Przykład: Przy dochodach 10 000 zł netto, zdolność kredytowa przy zmiennym oprocentowaniu może wynieść ok. 450 000 zł. Przy stałym – nawet 490 000 zł, co daje większe możliwości zakupu.
🧠 Podsumowanie – co wybrać w 2025 roku i jak podejść strategicznie do decyzji?
Ekspert radzi: Stałe oprocentowanie to „ubezpieczenie budżetu”. Zmienna rata może dać niższy koszt kredytu, ale tylko jeśli jesteś gotowy na podwyżki i masz poduszkę finansową.
- 👉 Wysokie stopy + oczekiwanie spadków = zmienne może być korzystne
- 👉 Niepewność finansowa + kredyt na granicy zdolności = wybierz stałe
💡 Strategia dla niezdecydowanych: Bezpieczeństwo dziś, korzyści jutro
Wybierz oprocentowanie stałe na 5 lat, by zyskać stabilność. Po tym czasie, jeśli stopy spadną, możesz zawnioskować o zmianę formuły na oprocentowanie zmienne (co często jest bezpłatne lub wiąże się z niewielką opłatą za aneks) i obniżyć ratę. To elastyczne i strategiczne podejście.
❓ Najczęstsze pytania i odpowiedzi (FAQ)
1. Czy oprocentowanie stałe jest stałe przez cały okres kredytu?
2. Czy po przejściu z WIBOR na WIRON moja rata kredytu spadnie?
3. Co jest tańsze: kredyt na stałej czy zmiennej stopie?
4. Czy warto wybrać stałe oprocentowanie, licząc na jego spadek?
5. Czy mogę zmienić oprocentowanie w trakcie spłaty?
6. Ile kosztuje nadpłata kredytu hipotecznego?
7. Co się stanie po zakończeniu okresu stałego oprocentowania?
Aktualizacja artykułu: 03 sierpnia 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.
Jacek Grudniewski
Jacek Grudniewski - właściciel Altberger i współtwórca porównywarek i blogów finansowych, były przedstawiciel ubezpieczeniowo-finansowy i konsultant kredytów hipotecznych online. Obecnie bloger, afiliant, pasjonat nowych technologii.
Zobacz również
Na co zwrócić uwagę u notariusza przy zakupie działki?
Jakie dokumenty są potrzebne przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny?
