Jak policzyć koszt całkowity refinansowania, na co uważać w umowie?

Refinansowanie ma sens, gdy łączna oszczędność z niższej raty spłaci wszystkie koszty wejścia i przejścia w Twoim realnym horyzoncie. Wynik zależy od marży, wskaźnika referencyjnego, RRSO, kosztów sądowo-notarialnych i czasu wpisu hipoteki. Zastanawiasz się, jak to policzyć krok po kroku i na co uważać w umowie, aby zyskać, a nie przepłacić?

Czym jest refinansowanie kredytu i kiedy ma sens finansowy dla Ciebie?

Refinansowanie to zaciągnięcie nowego kredytu hipotecznego, z którego środki spłacają Twój dotychczasowy dług. Koszt całkowity refinansowania obejmuje opłaty jednorazowe, koszty okresu przejściowego oraz odsetki i składki związane z nowymi warunkami. Sens finansowy pojawia się wtedy, gdy próg zwrotu w miesiącach jest krótszy niż okres, przez który planujesz utrzymać kredyt. Jeśli Twój LTV spadł, masz szansę na niższą marżę; jeśli unikniesz drogich pakietów ubezpieczeń, obniżysz RRSO. Przy stopie stałej w starym kredycie bank pobiera opłatę za wcześniejszą spłatę tylko w okresie stałym; uwzględnij to w kalkulacji. Jeżeli planujesz sprzedaż mieszkania lub nadpłaty w krótkim czasie, stosuj konserwatywne założenia dla pomostu i dni rozliczeń międzybankowych.

Jak wygląda ścieżka od decyzji do wypłaty w refinansowaniu i jakie dokumenty przygotować?

Ścieżka: wniosek, decyzja, umowa, uruchomienie, spłata starego kredytu, wpis nowej hipoteki i wykreślenie starej. Po decyzji przygotuj: operat szacunkowy (jeśli bank wymaga), zaświadczenie o saldzie i warunkach spłaty ze starego banku, polisę nieruchomości z cesją, oświadczenia wymagane przez bank, dyspozycję wypłaty oraz wnioski do KW o wpis hipoteki i wykreślenie. Do czasu prawomocnego wpisu obowiązuje pomost (podwyższona marża lub składka). Pilnuj terminów z umowy uruchomienia, ponieważ przestoje generują dni podwójnych odsetek. Kompletny pakiet dokumentów i prawidłowe rachunki rozliczeniowe skracają czas, a krótszy czas to niższy koszt przejścia.

Jak krok po kroku policzyć całkowity koszt refinansowania na konkretnym przykładzie?

Załóż saldo 420 000 zł i 25 lat do spłaty. Stara rata przy 7,8% to ok. ~3180–3200 zł, nowa przy 6,5% ok. ~2820–2860 zł; oszczędność miesięczna ~~320–360 zł. Koszty wejścia: prowizja banku (np. 1% = 4200 zł), operat (np. 300–1000 zł), wpis hipoteki 200 zł, wykreślenie 100 zł, PCC 19 zł, taksa notarialna według rozporządzenia (zwykle kilkaset złotych). Koszty przejściowe: pomost do prawomocnego wpisu (np. 1,0–1,5 p.p. marży przez 2–4 miesiące), dni podwójnych odsetek przy rozliczeniu międzybankowym (zwykle 1–5 dni). Próg zwrotu = (koszty wejścia + koszty przejściowe) ÷ oszczędność miesięczna. Jeśli wyjdzie np. 18–24 miesiące, a planujesz trzymać kredyt dłużej, przedsięwzięcie ma sens ekonomiczny; przy 48–60 miesiącach przetestuj alternatywy.

Jak wliczyć prowizje bankowe, opłaty sądowe, notarialne i wpisy do KW w kalkulacji?

Podziel koszty na dwie grupy. Wejście: prowizja banku, operat, wpis hipoteki do KW 200 zł, wykreślenie starej 100 zł, PCC przy ustanowieniu hipoteki (najczęściej 19 zł), taksa notarialna zgodnie z rozporządzeniem, ewentualne pełnomocnictwa i wypisy. Przejście: ubezpieczenie pomostowe lub podwyższona marża do czasu wpisu, potencjalne dni podwójnych odsetek, ewentualne opłaty kuriera i administracyjne. Jeśli bank dolicza część kosztów do kapitału, uwzględnij, że od tej kwoty naliczają się odsetki; to także koszt refinansowania, choć nie jest opłatą „z kieszeni” na starcie.

Jak policzyć koszt okresu przejściowego: podwójne odsetki, ubezpieczenie pomostowe i opóźnienia?

Licz trzy elementy. Pomost: bank podnosi marżę lub nalicza składkę do czasu prawomocnego wpisu hipoteki; przy dłuższych terminach w sądzie koszt rośnie miesiąc po miesiącu. Dni podwójnych odsetek: to koszt nakładania się starych i nowych odsetek w trakcie rozliczenia międzybankowego; policz saldo × dzienna stopa × liczba dni. Opóźnienia formalne: niekompletne dokumenty, niewłaściwy rachunek do spłaty, brak cesji na polisę – każdy błąd wydłuża proces i zwiększa koszt. Przyjmij ostrożnie 2–4 miesiące pomostu i 1–5 dni nakładania, chyba że znasz realny czas wpisów w Twoim sądzie.

Jakie zapisy w nowej umowie zwiększają koszt realny i ryzyko oraz jak je rozpoznać?

Szanuj szczegóły. Zidentyfikuj warunkową marżę zależną od wpływów na ROR lub karty; brak spełnienia warunku podniesie koszt. Sprawdź opłatę za wcześniejszą spłatę przy stopie stałej, czy mieści się w limicie i w okresie stałym. Oceń koszt aneksów i zasady zmiany wskaźnika referencyjnego; sprawdź, jak bank przelicza wskaźnik na stopę kredytu oraz kiedy aktualizuje oprocentowanie. Przeanalizuj harmonogram ubezpieczenia nieruchomości i wymagane sumy; zaniżona suma to ryzyko finansowe. Każdy zapis, który podnosi comiesięczny wydatek lub wprowadza sankcje, wchodzi do kosztu całkowitego.

Jak porównać oferty: marża, wskaźnik referencyjny, RRSO, ESIS i całkowita kwota do zapłaty?

Porównuj w jednym arkuszu. Zapisz marżę, wskaźnik referencyjny i tryb aktualizacji, sprawdź RRSO oraz całkowitą kwotę do zapłaty z ESIS w tym samym horyzoncie i z tym samym zestawem produktów dodatkowych. RRSO agreguje koszt pieniądza i opłaty, więc dobrze oddaje ekonomię oferty, o ile założenia są spójne. Zwróć uwagę na scenariusze zmiany stóp i listę kosztów w ESIS, a następnie odtwórz te elementy w swoim modelu „all-in”. Różnica 0,2 p.p. w marży na saldzie kilkuset tysięcy złotych to istotna zmiana raty; licz na danych, nie na hasłach promocyjnych.

Jak LTV, wycena nieruchomości, ubezpieczenia i cross-selling wpływają na opłacalność?

LTV determinuje poziom marży i wymogi zabezpieczeń; niższy LTV zwykle daje lepszą cenę. Rzetelny operat potrafi poprawić koszyk cenowy, jeśli potwierdzi wyższą wartość nieruchomości. Ubezpieczenie nieruchomości jest obowiązkowe, lecz bank nie narzuca konkretnego ubezpieczyciela, o ile polisa spełnia parametry; porównaj składki. Ubezpieczenie na życie i inne pakiety bywają warunkiem obniżki marży, jednak mają realną cenę – zawsze porównuj RRSO „z” i „bez” pakietu. Cross-selling przyjmuj wyłącznie, gdy oszczędność na marży przewyższa koszt pakietów w Twoim horyzoncie.

Kiedy refinansowanie jest opłacalne: próg zwrotu i po ilu miesiącach zwracają się koszty?

Próg zwrotu liczysz jako (koszty wejścia + koszty przejściowe) ÷ oszczędność miesięczna. Jeśli wynik mieści się w 12–24 miesiącach, a planujesz utrzymać kredyt dłużej, refinansowanie zwykle się spina. Gdy wynik przekracza 36–48 miesięcy, rośnie ryzyko zmiany planów mieszkaniowych, rynku pracy lub stóp procentowych; przetestuj alternatywę bez refinansowania i strategię nadpłat. Dla kredytów ze stałą stopą w okresie stałym dolicz opłatę za wcześniejszą spłatę, ponieważ to zmienia próg zwrotu o wiele miesięcy.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Ważne: publikacja POLSTR i indeksów składanych już trwa, jednak zmienne oprocentowanie w nowych hipotekach pozostaje oparte na WIBOR do czasu startu ofert na POLSTR. Kredyty mieszkaniowe oparte o POLSTR mają wejść do sprzedaży od II kwartału 2026.

Aktualizacja artykułu: 18 września 2025 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.