Jak działają rachunki powiernicze i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, co to zmienia dla kupującego?
- Rachunek powierniczy chroni Twoje wpłaty do czasu spełnienia warunków z umowy, a DFG zwraca środki w przypadkach wskazanych w ustawie deweloperskiej (20/05/2021 r.).
- Otwarty MRP wypłaca transze po potwierdzeniu etapów przez bank, zamknięty – całość po akcie notarialnym przenoszącym własność.
- Składki DFG opłaca deweloper; obowiązujące stawki to 0,45% (MRP otwarty) oraz 0,1% (MRP zamknięty) – rozporządzenie MRiT z 21/06/2022 r., obowiązuje od 01/07/2022 r.
- Dla Ciebie to realna tarcza: pieniądze nie znikają z budowy, a w razie upadłości działa ścieżka zwrotu z MRP i DFG.
- Co zrobić teraz: sprawdź prospekt i typ MRP, harmonogram etapów (min. 4 etapy, 10–25% kosztu każdy), stawkę DFG, a w umowie wpisz wypłatę ostatniej transzy po akcie.
Rachunek powierniczy to bankowy mechanizm, który trzyma Twoje wpłaty do czasu spełnienia warunków umowy, a Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zapewnia zwrot pieniędzy, gdy zachodzą ustawowe przesłanki, np. upadłość dewelopera lub odstąpienie ustawowe. Te dwa filary tworzą standard bezpieczeństwa zakupu na rynku pierwotnym i ograniczają ryzyko utraty środków. Poniżej znajdziesz przejrzystą mapę przepływu pieniędzy, kontroli banku i działania DFG krok po kroku.
Spis treści:
Czym jest mieszkaniowy rachunek powierniczy (otwarty i zamknięty) i jak różnią się dla kupującego?
Otwarty MRP oznacza, że bank wypłaca deweloperowi środki etapami po potwierdzeniu postępu robót, a zamknięty MRP – że bank wypłaca całą cenę po akcie notarialnym przenoszącym własność na nabywcę. Twoje środki trafiają wyłącznie na rachunek powierniczy danego przedsięwzięcia i nie finansują innych projektów. Różnica dotyczy momentu ekspozycji na ryzyko: rachunek zamknięty minimalizuje je do chwili aktu, a otwarty wymaga rygoru harmonogramu i kontroli banku.
- Harmonogram: minimum 4 etapy, każdy 10–25% całkowitych kosztów, z terminami zakończenia.
- MRP zamknięty: wypłata po wypisie aktu notarialnego przenoszącego własność.
- DFG: ochrona od pierwszej wpłaty; stawki 0,45% / 0,1% obowiązują od 01/07/2022 r.
Jak przebiega przepływ pieniędzy przez rachunek powierniczy od umowy rezerwacyjnej do przeniesienia własności?
Umowa rezerwacyjna zwykle przewiduje opłatę ≤ 1% ceny, a po podpisaniu umowy deweloperskiej środki trafiają już na MRP. W MRP otwartym bank uwalnia transze po potwierdzeniu etapu zgodnie z harmonogramem, w MRP zamkniętym środki czekają do aktu notarialnego i przeniesienia własności w uzgodnionym stanie. Odbiór techniczny zamyka część budowlaną, akt przenosi prawa i uruchamia rozliczenie końcowe.
Jakie obowiązki i kontrole ma bank prowadzący rachunek powierniczy i kiedy wypłaca transze deweloperowi?
Bank kontroluje postęp prac i zgodność z harmonogramem z prospektu, zanim wypłaci transzę z MRP otwartego. Wymaga dokumentów budowy i może wstrzymać wypłatę do czasu usunięcia uchybień. W MRP zamkniętym bank dokonuje jednej wypłaty po akcie notarialnym i weryfikacji braku nieuzgodnionych obciążeń.
| Etap | Widełki kosztu (ustawowe) | Dokument do wypłaty |
|---|---|---|
| 1–n | 10–25% | Protokół postępu robót + weryfikacja banku |
| Ostatni | 10–25% | Wypis aktu (MRP zamknięty) / potwierdzony etap + zapis „po akcie” w umowie (MRP otwarty) |
Bank nie wypłaci transzy z MRP otwartego, jeśli etap nie spełnia wymogów harmonogramu (10–25% kosztów) albo dokumentacja jest niepełna.
Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), kiedy uruchamia wypłatę i czego nie obejmuje?
DFG to fundusz zarządzany przez UFG, który zwraca Twoje wpłaty, gdy zawiodą inne zabezpieczenia, np. przy upadłości dewelopera lub odstąpieniu ustawowym. UFG wypłaca po weryfikacji wniosku i po rozliczeniu środków MRP przez bank. DFG nie finansuje dokończenia budowy i nie obejmuje każdego sporu umownego – działa wyłącznie w przypadkach określonych w ustawie.
Kto płaci składki na DFG, ile wynoszą i jak wpływają na cenę mieszkania oraz harmonogram płatności?
Składkę na DFG płaci deweloper od każdej Twojej wpłaty na MRP. Obowiązujące stawki wynoszą: 0,45% ceny przy rachunku otwartym oraz 0,1% przy rachunku zamkniętym (rozporządzenie MRiT z 21/06/2022 r., obowiązuje od 01/07/2022 r.). Przykład: cena 700 000 zł → składka to 3 150 zł (otwarty) lub 700 zł (zamknięty). To koszt po stronie dewelopera, Twoje przelewy na MRP nie są o niego obniżane.
| Cecha | MRP otwarty | MRP zamknięty |
|---|---|---|
| Moment wypłat | Etapami po potwierdzeniu przez bank | Po akcie przeniesienia własności |
| Ryzyko gotówkowe nabywcy | Niskie, kontrolowane harmonogramem i nadzorem banku | Bardzo niskie do czasu aktu |
| Stawka DFG | 0,45% ceny | 0,1% ceny |
| Wpływ na kredyt | Odsetki od uruchomionych transz; w czasie budowy raty odsetkowe | Wypłata po akcie; wcześniej większy udział gotówki |
Jak zweryfikować bezpieczeństwo inwestycji: prospekt informacyjny, harmonogram etapów, KRS, KW, pozwolenia i opłacanie składek DFG?
Zacznij od prospektu informacyjnego – integralnej części umowy. Sprawdź dane o deweloperze, gruncie, finansowaniu, typie MRP, stawce DFG i harmonogramie.
- Harmonogram: minimum 4 etapy, każdy 10–25% kosztów, z terminami zakończenia.
- KRS dewelopera oraz KW nieruchomości (hipoteki, służebności, zgody wierzycieli).
- Pozwolenia: budowa, a docelowo użytkowanie.
- Potwierdzenia banku: zasady wypłat i kontroli etapów.
Jak zabezpieczyć się w umowie deweloperskiej: które zapisy, warunki wypłat i prawa z ustawy realnie chronią nabywcę?
Wpisz do umowy: ostatnia transza po akcie, kontrola banku przed każdą wypłatą, obowiązek dokumentów potwierdzających zakończenie etapu, termin przeniesienia własności i konsekwencje opóźnień. Załącz harmonogram i prospekt jako część kontraktu. Zabezpiecz zgody wierzycieli hipotecznych na wykreślenie obciążeń po zapłacie ceny.
„Wypłata ostatniej transzy ze środków na mieszkaniowym rachunku powierniczym nastąpi po okazaniu bankowi wypisu aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu na Nabywcę oraz dokumentów potwierdzających brak nieuzgodnionych obciążeń w księdze wieczystej.”
Co zrobić przy opóźnieniach, wadach, odstąpieniu od umowy lub upadłości dewelopera i jak wtedy działają rachunek oraz DFG krok po kroku?
Opóźnienia – wyznacz termin, uruchom kary umowne, żądaj planu naprawczego. Wady – wpisz je do protokołu odbioru; przy wadzie istotnej żądaj naprawy albo odstąp. Odstąpienie ustawowe – złóż oświadczenie, bank zwraca środki z MRP, deweloper oddaje nienależnie wypłacone, a DFG dopłaca różnicę do pełnej kwoty należnej. Upadłość dewelopera – bank rozlicza MRP, UFG wypłaca po weryfikacji wniosku.
Jak to zrobić – zwrot środków przez DFG
- Ustal przesłankę ustawową: upadłość dewelopera albo odstąpienie ustawowe.
- Bank rozlicza MRP i przekazuje dane do UFG.
- Złóż wniosek do UFG/DFG z kompletem dokumentów i dowodów płatności.
- Oczekuj wypłaty po weryfikacji wniosku zgodnie z procedurą funduszu.
Czy każdy zakup na rynku pierwotnym podlega rachunkowi powierniczemu i DFG i jakie są wyjątki oraz różnice między ofertami?
Nowe przedsięwzięcia deweloperskie podlegają reżimowi ustawy: obowiązkowy MRP i DFG przy umowach deweloperskich i powiązanych. Przy lokalu gotowym z płatnością wyłącznie przy akcie rachunek powierniczy nie pełni praktycznej funkcji, choć obowiązki informacyjne ustawy pozostają w przewidzianym zakresie. Oferty różnią się typem MRP, stawką DFG, rozkładem etapów i warunkami wypłaty końcowej.
- Rezerwacja, opłata ≤ 1% ceny.
- Umowa deweloperska, wpłaty wyłącznie na MRP.
- MRP otwarty: wypłaty etapami po kontroli banku.
- Odbiór techniczny, protokół, usuwanie wad.
- Akt notarialny, przeniesienie własności, wypłata końcowa.
- Rozliczenie końcowe i wpis do KW.
Checklista – krok po kroku
- Weź prospekt i załączniki, sprawdź typ MRP, stawkę DFG, harmonogram (min. 4 etapy, 10–25% każdy).
- Zweryfikuj KRS dewelopera i KW gruntu; potwierdź zgody wierzycieli na przeniesienie bez nieuzgodnionych obciążeń.
- Wpisz do umowy: ostatnia transza po akcie, kontrola banku przed każdą wypłatą, terminy przeniesienia własności.
- Przy wadach i opóźnieniach trzymaj się ścieżki ustawowej; dokumentuj korespondencję i protokoły.
- W razie odstąpienia lub upadłości: najpierw rozliczenie MRP przez bank, potem wniosek do DFG z pełnym kompletem dokumentów.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Tak, bo wypłata następuje po akcie notarialnym przeniesienia własności. Otwarty rachunek też jest bezpieczny, ale wymaga zgodnego z ustawą harmonogramu i kontroli banku.
Stawki wynoszą 0,45% (MRP otwarty) i 0,1% (MRP zamknięty). Składkę odprowadza deweloper zgodnie z rozporządzeniem MRiT z 21/06/2022 r. (od 01/07/2022 r.).
Po potwierdzeniu zakończenia etapu zgodnie z harmonogramem i dokumentami budowy. Wypłaty są zsynchronizowane z rzeczywistym postępem prac.
DFG wypłaca środki w przypadkach z ustawy, po rozliczeniu MRP przez bank i po weryfikacji wniosku. Ochrona działa od pierwszej wpłaty na MRP.
Transza = procent etapu × cena lokalu. Przykład: 20% z 600 000 zł to 120 000 zł wypłaty po potwierdzeniu etapu przez bank.
Prospekt i jego załączniki, aktualny KRS dewelopera, odpis KW gruntu, pozwolenie na budowę, typ MRP i stawkę DFG, harmonogram etapów oraz zgody wierzycieli hipotecznych.
Jeśli płatność następuje wyłącznie przy akcie, rachunek powierniczy nie działa w praktyce. Obowiązki informacyjne z ustawy nadal mają zastosowanie w przewidzianym zakresie.
Źródła:
- Ustawa z 20/05/2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tekst jednolity 2024–2025), ISAP – isap.sejm.gov.pl
- Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 21/06/2022 r. w sprawie stawek procentowych składek na DFG (obowiązuje od 01/07/2022 r.), Dziennik Ustaw – dziennikustaw.gov.pl
- Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny – Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, zasady i FAQ – dfg.ufg.pl
- Gov.pl – prospekt informacyjny i prawa nabywcy w umowach deweloperskich – gov.pl
Aktualizacja artykułu: 21 października 2025 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.
Jacek Grudniewski
Jacek Grudniewski - właściciel Altberger i współtwórca porównywarek i blogów finansowych, były przedstawiciel ubezpieczeniowo-finansowy i konsultant kredytów hipotecznych online. Obecnie bloger, afiliant, pasjonat nowych technologii.
Zobacz również
Jakie dokumenty są potrzebne przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny?
Jak zabezpieczyć budżet budowy przed wzrostem kosztów materiałów budowlanych?
