Najważniejsze informacje w skrócie:

Ubezpieczenie pomostowe to czasowa podwyżka marży/oprocentowania do dnia wpisu hipoteki w KW; po wpisie bank przestaje naliczać i rozlicza nadpłatę.
Zwrot kosztu następuje w 60 dni od dnia dokonania wpisu hipoteki – przelewem lub poprzez zaliczenie na kapitał (nowelizacja 17/09/2022 r.).
Ryzyko płynności: transze + karencja w kapitale + pomostowe = rosnąca rata odsetkowa z miesiąca na miesiąc.
Najlepszy krok: złóż komplet KW-WPIS, opłać 200 zł, monitoruj EKW i od razu wyślij bankowi odpis z wpisem.

Ubezpieczenie pomostowe to podwyższona marża lub oprocentowanie naliczane od uruchomienia kredytu do dnia skutecznego wpisu hipoteki w księdze wieczystej, po którym bank kończy naliczanie i zwraca nadpłatę. Po zmianie przepisów z 17/09/2022 r. zwrot następuje w terminie 60 dni od dnia dokonania wpisu. Chcesz ograniczyć koszt, skróć ścieżkę do wpisu i prześlij bankowi odpis zaraz po pojawieniu się wpisu w EKW.

Spis treści:

Czym jest ubezpieczenie pomostowe w kredycie hipotecznym i na czym polega podwyższona marża?

W skrócie: to dodatkowy koszt ryzyka banku do dnia wpisu hipoteki; najczęściej działa jako czasowo podwyższona marża.

Ubezpieczenie pomostowe działa jako czasowe podwyższenie marży lub oprocentowania, naliczane od dnia uruchomienia kredytu do dnia wpisu hipoteki banku w dziale IV księgi wieczystej. Spotykane rynkowo skale podwyższenia marży to +0,5–2,0 p.p. względem marży standardowej. Po uzyskaniu wpisu hipoteki bank wraca do marży z umowy i rozlicza okres przejściowy na podstawie nowelizacji z 17/09/2022 r. (zwrot nadpłaty w 60 dni).

Historyczny kontekst: jak było przed 17/09/2022?

💡 Wyjaśnienie eksperta: kiedyś te pieniądze przepadały

Przed 17/09/2022 r. banki pobierały podwyższoną marżę jako bezzwrotny koszt do czasu wpisu hipoteki. Typowe sumy dla kredytu mieszkaniowego wynosiły kilka tysięcy złotych i nie były zwracane.

Po zmianie przepisów pomostowe działa jak depozyt/kaucja: bank musi rozliczyć różnicę i zwrócić środki w terminie 60 dni od dnia dokonania wpisu hipoteki. To fundamentalna zmiana na korzyść konsumenta.

Kiedy bank zaczyna naliczać pomostowe i od czego zależy jego wysokość?

W skrócie: naliczanie startuje w dniu uruchomienia kredytu, a przy budowie/pierwotnym od pierwszej transzy; skala wynika z tabel banku i sposobu naliczania.

Start następuje z chwilą wypłaty kredytu, a przy transzach od pierwszej transzy. Bank stosuje różne modele: podwyższenie marży dla całego oprocentowania albo dodatkową opłatę doliczaną do raty. Wysokość kosztu zależy od tabel opłat i regulaminów oraz od podstawy naliczania: od całego przyznanego kapitału lub od części już wypłaconej.

Warianty naliczania i efekt kosztowy
Wariant	Podstawa	Efekt kosztowy
A. Od całego kapitału	Kwota przyznanego kredytu	Wyższy koszt miesięczny, prostsze rozliczenie
B. Od wypłaconej kwoty	Suma transz wypłaconych	Niższy koszt na starcie, zależny od harmonogramu

Jak długo trwa okres pomostowy i kiedy dokładnie przestaje być naliczane?

W skrócie: trwa do dnia wpisu hipoteki w KW; bank kończy naliczanie od najbliższego okresu rozliczeniowego po potwierdzeniu wpisu.

Okres pomostowy kończy się w dniu skutecznego wpisu hipoteki do KW. W praktyce czas oczekiwania na wpis jest zróżnicowany: w dużych miastach (np. Warszawa, Kraków, Wrocław) ok. 6–12 miesięcy, a w wielu mniejszych sądach ok. 2–4 miesiące. Bank zamyka naliczanie od najbliższego cyklu rozliczeniowego po otrzymaniu informacji o wpisie i odpisu.

Jakie dokumenty wysłać do banku i od jakiej daty liczy się rozliczenie 60 dni?

W skrócie: dostarcz odpis KW z wpisem hipoteki (Dział IV) i numer sprawy; bieg 60 dni liczysz od dnia dokonania wpisu.

Przygotuj: odpis z KW z widocznym wpisem hipoteki banku, numer sprawy/wniosku oraz, jeśli wymaga tego bank, krótki formularz aktualizacyjny. Bank zamyka naliczanie od następnego okresu rozliczeniowego po potwierdzeniu wpisu. Zwrot sumy dodatkowych kosztów za okres do wpisu następuje w ustawowym terminie 60 dni od dnia dokonania wpisu hipoteki, przez przelew lub zaliczenie na kapitał.

Fakt prawny: termin 60 dni na zwrot biegnie od dnia dokonania wpisu hipoteki w księdze wieczystej, a nie od momentu, gdy bank „uzyska informację” czy od uprawomocnienia. Podstawa: Dz.U. 2022 poz. 2245.

Koniec naliczania: od kolejnego cyklu po potwierdzeniu wpisu (gdy bank otrzyma informację/odpis).
Zwrot pieniędzy: do 60 dni liczonych od dnia wpisu.

Linia czasu: uruchomienie → wpis hipoteki → rozliczenie
Zdarzenie	Data (dd/mm/rrrr)	Skutek dla kosztu
Uruchomienie (lub I transza)	01/03/2025 r.	Start naliczania podwyższonej marży/opłaty
Wpis hipoteki w KW	15/07/2025 r.	Koniec naliczania od najbliższego cyklu; biegnie termin 60 dni
Zwrot nadpłaty	do 13/09/2025 r.	Przelew lub zaliczenie na kapitał

Jak obliczyć koszt ubezpieczenia pomostowego? [Wzór + „kalkulator”]

W skrócie: użyj wzoru: saldo × podwyższenie marży ÷ 12 × liczba miesięcy; przy transzach licz od sumy wypłat.

Jak szybko oszacować koszt?

Użyj prostego wzoru (miesięcznie):

(Kwota kredytu × podwyższenie marży w %) ÷ 12

Przykład 1 (cały kapitał): 400 000 zł × 1,0% ÷ 12 = 333,33 zł/mies.; 6 mies. ≈ 2 000 zł.

Przykład 2 (przelicznik): każde +0,10 p.p. to ok. 8,33 zł/mies. na każde 100 000 zł salda.

Przykład: 700 000 zł, podwyższenie marży +1,50 p.p., okres 6 mies. → 700 000 × 1,5% ÷ 12 × 6 = 6 125 zł.

Jak przyspieszyć wpis hipoteki i skrócić okres pomostowy? [Checklista]

W skrócie: w akcie wpisz KW-WPIS, opłać 200 zł, monitoruj EKW, po wpisie natychmiast wyślij odpis do banku.

Przy akcie przeniesienia własności poproś notariusza o ujęcie wniosku KW-WPIS z hipoteką banku. Opłatę sądową 200 zł uiść elektronicznie. Sprawdzaj status w EKW, zamów odpis po wpisie i prześlij go bankowi w tym samym cyklu rozliczeniowym. Gdy sprawa trwa długo, złóż pismo o pilne rozpoznanie, dołącz potwierdzenia opłat i dokumenty od banku.

Checklista – skróć okres pomostowy

W akcie notarialnym umieść wniosek KW-WPIS z hipoteką.
Opłać 200 zł (ePłatności) i zachowaj potwierdzenie.
Monitoruj EKW; po wpisie zamów odpis.
Wyślij odpis do banku w tym samym cyklu.

Słowniczek (must-know)

KW-WPIS: wniosek o wpis w księdze wieczystej składany do sądu w celu wpisania hipoteki banku.
EKW: Elektroniczne Księgi Wieczyste (ekw.ms.gov.pl) – sprawdzisz status sprawy i pobierzesz odpis.

Bank nie oddał pieniędzy? Skuteczna reklamacja krok po kroku

W skrócie: wyślij odpis KW i wyliczenie różnicy; złóż reklamację z żądaniem zwrotu w 60 dni; w razie braku reakcji eskaluj do RF/UOKiK.

Najpierw prześlij do banku odpis KW i prośbę o rozliczenie wraz z wyliczeniem nadpłaty. Następnie złóż reklamację z żądaniem zwrotu w ustawowym terminie 60 dni od dnia dokonania wpisu. Dołącz harmonogram, wyciągi z rachunku kredytowego i numer sprawy. Brak odpowiedzi lub odmowa uzasadnia wniosek do Rzecznika Finansowego oraz zawiadomienie UOKiK.

Praktyczna porada (reklamacja):

W treści wskaż datę wpisu hipoteki, numery księgi i wniosku, kwotę do zwrotu za okres od uruchomienia do wpisu, podstawę prawną i termin spełnienia. Załącz odpis KW, harmonogram, wyciągi.

Jak pomostowe wpływa na RRSO, ratę i zdolność kredytową?

W skrócie: w okresie przejściowym rata i RRSO są wyższe; po wpisie spadają. W zdolności część banków przyjmuje marżę docelową po wpisie.

Podwyższona marża zwiększa oprocentowanie efektywne do momentu wpisu, więc rata i RRSO na starcie są większe. Po wpisie następuje powrót do marży z umowy i rozliczenie różnicy. W analizie zdolności banki stosują różne założenia: część kalkuluje na marży docelowej po wpisie, co ogranicza wpływ okresu przejściowego. Żądaj potwierdzenia tych założeń w decyzji kredytowej.

Różnice: rynek pierwotny, wtórny i budowa domu [+ pułapka transz i karencji]

W skrócie: wtórny bywa krótszy, bo KW zwykle istnieje; pierwotny i budowa trwają dłużej, bo naliczenie rusza od transz, a wpis hipoteki dopiero po założeniu KW i wpisie własności.

Na rynku wtórnym księga wieczysta istnieje, więc po akcie i wniosku o wpis hipoteki czas do rozliczenia bywa krótszy. Na rynku pierwotnym oraz przy budowie naliczanie startuje od pierwszej transzy, a wpis hipoteki następuje dopiero po założeniu KW i wpisie własności, co wydłuża okres przejściowy. Ograniczenie liczby transz i odpowiednia konstrukcja harmonogramu zmniejszają saldo w pierwszych miesiącach, więc łączny koszt spada.

Ostrzeżenie: pułapka transz i karencji

Uważaj na zestaw: transze + karencja w spłacie kapitału + ubezpieczenie pomostowe.

W karencji płacisz wyłącznie odsetki.
Każda nowa transza zwiększa saldo, od którego naliczasz odsetki.
Pomostowe podwyższa oprocentowanie w całym okresie przejściowym.

Efekt: rata odsetkowa rośnie po każdej wypłacie i może mocno obciążyć budżet. Przeanalizuj harmonogram transz przed podpisaniem umowy.

Saldo po I transzy 200 000 zł → koszt ≈ ~167 zł/mies. (1,0% ÷ 12). Po II transzy 400 000 zł → koszt ≈ ~333 zł/mies.. Przy karencji płacisz tylko odsetki, więc wzrost jest odczuwalny natychmiast.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Kiedy dokładnie kończy się ubezpieczenie pomostowe po wpisie hipoteki?

Z końcem najbliższego okresu rozliczeniowego po dokonaniu wpisu w KW; od tej daty biegnie 60 dni na zwrot nadpłaty.

Ile procent wynosi podwyższona marża w okresie pomostowym i od czego zależy?

Najczęściej +0,5–2,0 p.p. względem marży z umowy; skala wynika z tabel banku i sposobu naliczania (marża vs opłata, całość vs transze).

Czy zwrot kosztu pomostowego następuje automatycznie, czy potrzebny jest wniosek do banku?

Ustawa nakłada na bank obowiązek zwrotu; w praktyce przyspieszysz rozliczenie, wysyłając odpis z EKW z widocznym wpisem hipoteki.

Jak obliczyć koszt ubezpieczenia pomostowego dla transz i dla całego kapitału?

Saldo × podwyższenie marży ÷ 12 × liczba miesięcy; przy transzach licz od sumy wypłat, osobno dla każdej transzy i zsumuj.

Jak skrócić okres pomostowy na rynku pierwotnym i przy budowie domu?

Złóż KW-WPIS w akcie, opłać 200 zł online, monitoruj EKW i dostarcz odpis do banku niezwłocznie po wpisie.

Jakie dokumenty trzeba dostarczyć bankowi po wpisie hipoteki, aby zakończyć naliczanie?

Odpis z KW z wpisem hipoteki banku, numer sprawy/wniosku oraz ewentualny formularz banku do aktualizacji danych.

Czy ubezpieczenie pomostowe wpływa na RRSO i zdolność kredytową?

Tak. Podnosi ratę i RRSO w okresie przejściowym; po wpisie rata spada, a bank rozlicza różnicę. Zdolność zależy od założeń przyjętych w decyzji.

Dalszy krok: złóż KW-WPIS, opłać 200 zł, monitoruj EKW i dostarcz odpis bankowi w tym samym cyklu, aby ubezpieczenie pomostowe zakończyło się szybciej i środki wróciły w ustawowych 60 dni.

Źródła

Ustawa z dnia 17 września 2022 r. o zmianie ustawy o kredycie hipotecznym oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. 2022 poz. 2245 – mechanizm rozliczenia kosztów po wpisie hipoteki, termin 60 dni, tekst aktu
Ministerstwo Sprawiedliwości – Elektroniczne Księgi Wieczyste (EKW): wyszukiwanie ksiąg, zamawianie odpisów, ekw.ms.gov.pl
Formularze KW-WPIS i informacja o załącznikach – Ministerstwo Sprawiedliwości, gov.pl
Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – opłata 200 zł za wpis hipoteki, tekst aktu
Rzecznik Finansowy – reklamacje i wsparcie w sporach z bankami (materiały informacyjne), rf.gov.pl
UOKiK – prawa konsumenta na rynku finansowym, ścieżki zgłaszania naruszeń, uokik.gov.pl

Aktualizacja artykułu: 15 października 2025 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.