Jak policzyć rentowność mieszkania na kredyt z nadpłatami?
- Rentowność mieszkania na kredyt z nadpłatami licz na pełnym strumieniu przepływów po podatku i obsłudze długu, a wynik raportuj jako: CF roczny, ROE (cash-on-cash) i XIRR z uwzględnieniem nadpłat oraz sprzedaży (wyjścia).
- Nadpłaty skracające okres zwykle szybciej redukują saldo i odsetki, a nadpłaty obniżające ratę poprawiają miesięczny cash flow, decyzja zależy od celu: bezpieczeństwo czy przepływ.
- W modelu nie ukrywaj kosztów: pustostany, remonty, ubezpieczenia, administracja, prowizje, podatki, rezerwa na naprawy, opłaty bankowe oraz koszty wyjścia (sprzedaż, PIT, prowizja pośrednika).
- Do symulacji stóp używaj realnych wskaźników i dat: stopa referencyjna NBP wg komunikatu RPP, wskaźniki WIBOR/WIRON/POLSTR wg GPW Benchmark, a wrażliwość licz jako scenariusze.
| Wariant | Co liczysz | Co zyskujesz | Najczęstsza pułapka | Dla kogo |
|---|---|---|---|---|
| CF roczny (po podatku) | przychody minus koszty operacyjne minus podatek minus rata (odsetki+kapitał) | odpowiedź: „ile zostaje w kieszeni w skali roku” | pomijanie pustostanów i rezerw na remonty | osoby, które budują płynność i chcą spać spokojnie |
| ROE (cash-on-cash) | CF roczny / wniesiony kapitał własny | porównanie z lokatą, obligacjami, ETF, własnym biznesem | liczenie tylko wkładu własnego bez kosztów wejścia | osoby, które wybierają alokację kapitału |
| XIRR | wewnętrzna stopa zwrotu z datami wpływów i wypływów (z wyjściem) | pełny obraz: nadpłaty, sprzedaż, koszty, podatki | brak kosztów sprzedaży i podatku w wyjściu | osoby, które planują sprzedaż lub refinansowanie |
Spis treści:
Jak zdefiniować rentowność mieszkania na kredyt, aby liczby nie zaniżały kosztów?
W praktyce spotkasz trzy „rentowności”, które opisują trzy różne pytania. CF roczny odpowiada: ile realnie zostaje po zapłaceniu podatku, rachunków i rat. ROE (cash-on-cash) odpowiada: jak pracuje Twój kapitał własny (wkład własny plus koszty wejścia). XIRR odpowiada: ile wynosi stopa zwrotu, gdy uwzględnisz daty nadpłat, czynsze, remonty oraz sprzedaż.
Jeśli robisz nadpłaty, to część środków „znika” z CF, bo trafia do banku jako spłata kapitału. To nie strata, tylko zamiana gotówki na niższe saldo kredytu. Dlatego CF pokazuje płynność, a XIRR pokazuje wynik inwestycji.
Jak zbudować model przepływów, aby nadpłaty i raty były policzone poprawnie?
Minimalny model ma trzy bloki: (1) przychody z najmu, (2) koszty operacyjne i podatki, (3) kredyt oraz nadpłaty. Dla przejrzystości licz miesięcznie, a raportuj rocznie. W arkuszu przygotuj osobne wiersze na: czynsz, pustostan (0 przychodu), czynsz administracyjny (część właściciela), media właściciela, ubezpieczenie, naprawy, zarządzanie, podatek.
W części kredytowej dodaj: saldo, oprocentowanie, rata, część odsetkowa, część kapitałowa, nadpłata. Jeśli bank pozwala wybrać wariant, to symuluj dwa scenariusze: nadpłata skraca okres oraz nadpłata obniża ratę.
Wynik licz w dwóch ujęciach:
- CF miesięczny = czynsz − koszty operacyjne − podatek − rata (kapitał+odsetki) − nadpłata.
- CF inwestycyjny do XIRR = CF miesięczny, a w miesiącu sprzedaży dodaj wpływ netto ze sprzedaży.
Jak ująć podatki od najmu w 2026 r., aby wynik po podatku był policzony jak w realu?
Jeżeli rozliczasz najem prywatny ryczałtem, to podatek zależy od przychodu z najmu, a nie od zysku. To zmienia model, bo koszty (remonty, naprawy, odsetki) nie obniżają podatku. W arkuszu licz podatek jako procent od przychodu miesięcznego lub rocznego, zgodnie z przyjętą metodą.
Aktualne progi i stawki ryczałtu w kontekście najmu: 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie, a nadwyżka powyżej progu jest objęta stawką 12,5%.
Nadpłata skraca okres czy obniża ratę, jak to policzyć i jak wybrać wariant?
W kredycie annuitetowym (rata stała w danym okresie oprocentowania) na początku dominują odsetki. Nadpłata działa wtedy najmocniej, bo zmniejsza saldo, od którego liczą się odsetki. Jeśli nadpłata skraca okres, rata zwykle zostaje podobna, a kredyt kończy się szybciej. Jeśli nadpłata obniża ratę, kredyt trwa dłużej, ale CF rośnie od kolejnej raty.
W modelu licz oba warianty i porównaj:
- Oszczędność odsetkowa w horyzoncie 1 roku, 3 lat i do końca kredytu.
- CF miesięczny po nadpłacie, czy zostaje dodatni po uwzględnieniu pustostanów.
- Wrażliwość na stopy, czyli CF w scenariuszu wyższych odsetek.
Jak policzyć ROE i XIRR w mieszkaniu na kredyt z nadpłatami, krok po kroku?
ROE (cash-on-cash) licz tak:
- Wniesiony kapitał własny = wkład własny + PCC (jeśli dotyczy) + notariusz + prowizja pośrednika + opłaty bankowe + koszt wykończenia z własnej kieszeni.
- ROE roczny = CF roczny po podatku / wniesiony kapitał własny.
XIRR licz na liście przepływów z datami (miesiące). Wypływy: wkład własny i koszty wejścia na start, potem CF miesięczny (często ujemny przy agresywnych nadpłatach). Wpływ w miesiącu wyjścia: cena sprzedaży minus prowizja, minus koszty, minus saldo kredytu, minus podatek od sprzedaży (jeśli wystąpi). Wynik to stopa roczna.
01/2026: −80 000 zł (wkład+koszty) • 02/2026–12/2026: CF miesięczny • 03/2029: + wpływ netto ze sprzedaży po spłacie salda i kosztach. XIRR bierze pod uwagę daty, więc nadpłata w 02/2026 wpływa inaczej niż ta sama kwota w 02/2028.
Jak uwzględnić pustostany, remonty i rezerwy, aby wynik był odporny na realne życie?
Najczęstsze niedoszacowania są trzy: pustostan, koszty napraw i koszty wymiany wyposażenia. W modelu przyjmij konserwatywnie: 1 miesiąc pustostanu rocznie jako punkt startowy, a dla rynku o wysokiej rotacji lokatorów, większy bufor. Dla napraw zrób stałą rezerwę miesięczną (nawet gdy nic się nie dzieje), a remonty cykliczne wpisuj jako większe wypływy co kilka lat.
Jeśli wynajmujesz przez pośrednika lub firmę zarządzającą, dolicz realne stawki. Jeśli nie, dolicz koszt własnego czasu jako „koszt alternatywny”, ale trzymaj go w osobnym wierszu, aby nie mieszać go z gotówką.
Jak w 2026 r. podejść do stóp procentowych i indeksów, aby scenariusze były policzalne, a nie „na oko”?
Na dzień 19/01/2026 r. stopa referencyjna NBP wynika z komunikatu RPP. Wskaźniki rynku pieniężnego (WIRON, POLSTR) publikuje GPW Benchmark, a WIBOR bywa prezentowany jako dane opóźnione.
Praktyczny model scenariuszy:
- Scenariusz bazowy: obecny wskaźnik + marża.
- Scenariusz stresowy: +1,0 p.p. oraz +2,0 p.p. do oprocentowania, policz CF i wskaż miesiąc, w którym CF staje się ujemny.
- Scenariusz bezpiecznik: nadpłata zamiast agresywnej inwestycji, porównaj spadek salda i spadek odsetek w 12 miesięcy.
Jak porównać scenariusze: brak nadpłat, nadpłaty agresywne i wyjście po 5 latach?
Najczęściej sensowny zestaw to trzy scenariusze:
| Scenariusz | Nadpłata | Cel | Co raportujesz |
|---|---|---|---|
| 1) Bez nadpłat | 0 zł | benchmark porównawczy | CF, ROE, saldo po 12/24/60 mies., XIRR |
| 2) Nadpłata „komfort” | stała kwota miesięczna | redukcja odsetek bez zabijania CF | CF minimalny, saldo, oszczędność odsetek 12 mies. |
| 3) Nadpłata agresywna | wysoka kwota + premie | maksymalna redukcja salda | XIRR z wyjściem, saldo, ryzyko płynności |
W praktyce scenariusz „agresywny” często ma słabszy CF, ale lepszy XIRR przy sprzedaży, bo saldo spada szybciej. Scenariusz „komfort” bywa najbardziej stabilny, bo CF zostaje dodatni nawet przy pustostanach.
Jak przygotować arkusz i zestaw danych, aby dało się to policzyć w 30 minut?
Minimalny zestaw danych do uruchomienia modelu:
- Cena zakupu, wkład własny, koszty wejścia (notariusz, PCC, prowizja).
- Kredyt: kwota, marża, wskaźnik, typ raty, harmonogram nadpłat.
- Najem: czynsz, pustostan (miesiące), koszty stałe, rezerwy, podatek.
- Wyjście: horyzont, cena sprzedaży, koszty sprzedaży, saldo do spłaty.
Do weryfikacji rat i wpływu zmiany oprocentowania użyj narzędzi edukacyjnych i kalkulatorów publikowanych przez instytucje publiczne, a w arkuszu trzymaj własne obliczenia.
Macierz decyzji: kiedy nadpłacać, kiedy trzymać gotówkę, kiedy liczyć wyjście?
| Twoja sytuacja | Priorytet | Nadpłata | Wariant w banku | Metryka kontrolna |
|---|---|---|---|---|
| CF bywa ujemny przy pustostanie | płynność | niska lub czasowo 0 | obniżenie raty po nadpłacie | CF minimalny i bufor 3–6 mies. |
| Masz bufor i stabilny najem | redukcja odsetek | stała miesięczna | skrócenie okresu | saldo po 12/24 mies. i odsetki |
| Planujesz sprzedaż w 3–7 lat | wynik inwestycji | dopasowana do XIRR | zależy od CF | XIRR i wpływ netto przy wyjściu |
- Wpisz koszty wejścia i zdefiniuj „kapitał własny” do ROE.
- Rozpisz miesięcznie: czynsz, pustostan, koszty stałe, rezerwę na naprawy.
- Dodaj podatek ryczałtowy: 8,5% lub 12,5% po przekroczeniu progu.
- Rozbij ratę na odsetki i kapitał, wpisz harmonogram nadpłat.
- Policz CF roczny oraz ROE.
- Dodaj scenariusz wyjścia i policz XIRR na przepływach z datami.
- Zrób scenariusz stresowy stóp: +1,0 p.p. i +2,0 p.p., sprawdź CF minimalny.
Słowniczek pojęć używanych w obliczeniach
CF (cash flow)
różnica między wpływami i wypływami gotówki w danym okresie.
ROE (cash-on-cash return)
zwrot gotówkowy z kapitału własnego: CF roczny podzielony przez wniesiony kapitał własny.
XIRR (ang. extended internal rate of return)
wewnętrzna stopa zwrotu liczona na przepływach z konkretnymi datami, uwzględnia czas.
Pustostan
okres bez najemcy, w modelu to brak przychodu przy kosztach stałych.
FAQ – Najczęściej zadawane pytania
Jaką metrykę uznać za najważniejszą przy mieszkaniu na kredyt z nadpłatami?
Czy nadpłata skracająca okres jest lepsza niż obniżająca ratę?
Jak uwzględnić podatek ryczałtowy w rentowności najmu?
Jak w XIRR potraktować nadpłaty kredytu?
Ile przyjąć pustostanu w modelu, gdy brak danych?
Skąd brać dane do wskaźników WIBOR, WIRON i POLSTR?
Jak szybko sprawdzić wpływ zmiany oprocentowania na ratę?
Źródła i dane (stan na 19/01/2026 r.)
- NBP, RPP: komunikat o poziomie stóp procentowych (PDF). dostęp: 19/01/2026 r.
- GPW Benchmark: notowania i publikacje WIRON/POLSTR. dostęp: 19/01/2026 r.
- Podatki.gov.pl: stawki ryczałtu dla najmu (8,5% / 12,5%, próg 100 000 zł). dostęp: 19/01/2026 r.
- Biznes.gov.pl: informacje o PIT-28 i ryczałcie dla najmu prywatnego. dostęp: 19/01/2026 r.
- UOKiK: materiały edukacyjne dot. finansów i praw konsumenta. dostęp: 19/01/2026 r.
Aktualizacja artykułu: 19 stycznia 2026 r.
Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości
Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.
Jacek Grudniewski
Jacek Grudniewski - właściciel Altberger i współtwórca porównywarek i blogów finansowych, były przedstawiciel ubezpieczeniowo-finansowy i konsultant kredytów hipotecznych online. Obecnie bloger, afiliant, pasjonat nowych technologii.
Zobacz również
Cyfrowa hipoteka w PKO Banku Polskim – już możesz złożyć wniosek!
Jakie podatki przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego zapłacisz w praktyce?
