Czym jest POLSTR i jak wpłynie na raty hipoteczne w 2026?

POLSTR (Polish Short-Term Rate) to jednodniowa, transakcyjna stopa procentowa PLN, która w hipotekach działa jako POLSTR 1M Stopa Składana liczona „wstecz”. Od pierwszej połowy 2026 r. nowe kredyty mieszkaniowe w Polsce przejdą na POLSTR, a rynek domknie reformę do końca 2027 r. Chcesz wiedzieć, jak to wpłynie na Twoją ratę, RRSO i treść umowy? Poniżej masz kompletny, praktyczny przewodnik.

Co to jest POLSTR i jakie są różnice względem WIBOR i WIRON?

POLSTR to referencyjna stopa overnight oparta na rzeczywistych depozytach niezabezpieczonych między instytucjami finansowymi. W hipotekach stosuje się POLSTR 1M Stopę Składaną, czyli średnią składaną z dziennych odczytów O/N w okresie obserwacji. WIBOR był wskaźnikiem terminowym „z góry”, opartym na kwotowaniach panelu banków, co skutkowało opóźnioną reakcją rat na decyzje RPP. WIRON pełnił rolę kandydata na krajową RFR, jednak docelowym wskaźnikiem dla nowych produktów konsumenckich został POLSTR. Dla Ciebie oznacza to miesięczne, „wsteczne” rozliczanie odsetek oraz przejrzyste źródło stopy bazowej.

Dlaczego WIBOR odchodzi, a POLSTR go zastępuje?

Powód wynika z rozporządzenia BMR i nacisku na wskaźniki oparte na danych transakcyjnych. WIBOR historycznie bazował w dużej mierze na deklaracjach (kwotowaniach), podczas gdy POLSTR zbiera rzeczywiste transakcje O/N, co podnosi odporność na manipulacje i wierniej odzwierciedla bieżący koszt pieniądza. Polska reforma wpisuje się w globalne przejście z IBOR na RFR i prowadzi do stosowania w hipotekach stóp składanych „wstecz” zamiast stawek terminowych „z góry”.

Jak wyznaczany i publikowany jest POLSTR oraz stopy składane?

Wyznaczenie następuje około 8:55, publikacja około 12:55 w dni robocze; administratorem jest GPW Benchmark. POLSTR stosuje konwencję ACT/365F. W hipotekach używa się stóp składanych 1M/3M/6M, które są „patrzące wstecz”, bo powstają z dziennych stawek O/N dla całego okresu obserwacji. W umowach kredytowych bank definiuje dzień ustalenia stopy oraz często lookback/observation shift (np. 5 dni roboczych), aby przekazać klientowi stopę przed rozpoczęciem kolejnego miesiąca odsetkowego. To ułatwia budżetowanie i porównywanie ofert.

Kiedy POLSTR trafi do nowych hipotek w 2026 i jaki jest harmonogram?

Pierwsza połowa 2026 r. to start nowych hipotek na POLSTR 1M Stopie Składanej. W 2025 r. uruchomiono publikację wskaźnika i dokumentację wdrożeniową. Do końca 2027 r. sektor finalizuje przejście na POLSTR w produktach zmiennoprocentowych, a od początku 2028 r. rynek jest gotowy na wygaszenie publikacji WIBOR/WIBID. Dla Ciebie to dwie ścieżki: wybór nowej oferty w 2026 r. lub aneks do istniejącej umowy w latach 2026–2027 na zasadach neutralności ekonomicznej.

Jak bank liczy oprocentowanie na POLSTR: marża, spread korygujący, aktualizacja?

Oprocentowanie = marża banku + POLSTR 1M Stopa Składana. Aktualizacja następuje co miesiąc, według zasad zapisanych w umowie: dzień obserwacji, ewentualny lookback, termin i forma powiadomienia. W konwersjach umów z WIBOR stosowany jest spread korygujący (adjustment spread), który wyrównuje historyczną różnicę między wskaźnikami i zachowuje neutralność ekonomiczną. W dokumentach wymagaj jasnej definicji wskaźnika, źródła publikacji (GPW Benchmark) oraz metodyki spreadu.

POLSTR vs WIBOR w praktyce: trzy scenariusze rynkowe

Raty na POLSTR 1M reagują co miesiąc i „płynnie”, podczas gdy WIBOR 3M/6M zmienia oprocentowanie skokowo przy resetach. W cyklu podwyżek obciążenie narasta stopniowo zamiast kwartalnych skoków; w cyklu obniżek ulga pojawia się szybciej niż przy 3M/6M; przy stabilnych stopach różnice wynikają głównie z marży i ewentualnego spreadu korygującego w umowach konwertowanych.

Jak POLSTR wpływa na ratę, RRSO i koszt całkowity w przykładach?

RRSO i koszt całkowity wynikają z marży i ścieżki stóp; POLSTR 1M skraca opóźnienie reakcji raty względem 3M/6M. Przykład mechaniczny: 400 000 zł, 25 lat, marża 2,00%, średnia POLSTR 1M z miesiąca 4,50% – oprocentowanie 6,50%, rata annuitetowa ~2 705 zł. Spadek stopy bazowej o 0,50 pp daje ratę ~2 575 zł i niższe odsetki w 12 miesiącach. Porównuj oferty na tej samej dacie i tym samym tenorze; wtedy ranking kosztów jest rzetelny.

Jak czytać umowę i aneksy pod POLSTR?

Wyszukaj w dokumentach: tenor 1M, dzień obserwacji, ACT/365F, ewentualny lookback, źródło publikacji GPW Benchmark, zasady informowania. Przy konwersji z WIBOR znajdziesz wskaźnik zastępczy i adjustment spread opisany zgodnie z BMR. Poproś bank o przykładowe wyliczenie harmonogramu przed/po zmianie oraz o link do publikacji wskaźnika. Taki zestaw zapisów daje przewidywalność budżetu i pozwala samodzielnie zweryfikować wysokość raty.

Jak samodzielnie policzyć ratę i zbudować własny kalkulator?

Postępuj według prostych, powtarzalnych kroków. 1) Pobierz POLSTR 1M Stopę Składaną na dzień referencyjny. 2) Dodaj marżę. 3) Wyznacz miesięczną stopę i = oprocentowanie/12. 4) Zastosuj wzór: R = K × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ). 5) Zbuduj arkusz z kolumnami: Data, Dzienny POLSTR, Stopa składana 1M, Oprocentowanie, Rata. 6) Zasymuluj trzy ścieżki (płasko, −50 pb/rok, +50 pb/rok) i porównaj sumę odsetek po 12 miesiącach.

Mity i fakty o POLSTR

Słowniczek kluczowych pojęć

• RFR (Risk-Free Rate) – stopa wolna od ryzyka używana jako odniesienie na rynku pieniężnym.
• O/N (Overnight) – transakcja jednodniowa na rynku międzybankowym.
• Stopa składana (Compounded Rate) – średnia geometryczna z dziennych stawek O/N w okresie; w hipotekach: POLSTR 1M skł.
• Lookback / Observation Shift – przesunięcie okresu obserwacji (np. o 5 dni roboczych), aby ustalić stopę i poinformować klienta przed początkiem miesiąca odsetkowego.
• Spread korygujący (Adjustment Spread) – „adapter”, który wyrównuje historyczną różnicę między WIBOR a stawkami O/N, tak aby przejście było ekonomicznie neutralne.
• Neutralność ekonomiczna – zasada, w której w momencie zmiany wskaźnika żadna ze stron nie zyskuje ani nie traci.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Zabezpiecz swój budżet przed 2026 r. Zweryfikuj tenor 1M, dzień obserwacji, źródło GPW Benchmark oraz zasady adjustment spread. Uruchom własny symulator i porównuj oferty na tej samej dacie – to przewaga, która przekłada się na realne oszczędności.

Aktualizacja artykułu: 17 września 2025 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.