Raty spadają, ale koszt kredytu nadal boli?
Poniżej masz strategię nadpłaty, która łączy oszczędności z bezpieczeństwem i ogranicza ryzyko „zamrożenia” całej gotówki w kredycie.

📌 Jak nadpłacać kredyt hipoteczny w 2025 r.?

Największe oszczędności zwykle daje skrócenie okresu spłaty, ale to wariant mniej elastyczny.
„Trzecia Droga” (formalnie niższa rata + faktycznie spłata jak wcześniej) łączy oszczędności z buforem bezpieczeństwa.
Nadpłacaj jak najwcześniej i najlepiej regularnie, bo na starcie w racie jest najwięcej odsetek.
Unikaj płatnych zmian umowy, jeśli bank daje wybór skutku nadpłaty bez aneksu, albo pozwala to zrobić w systemie.
Nadpłata działa jak „pewny zysk” równy oprocentowaniu kredytu, bo obniża odsetki, a nie generuje przychodu opodatkowanego.

Spis treści:

🔁 Na czym polega „Trzecia Droga” i dlaczego to jedna z najbezpieczniejszych strategii nadpłaty?

„Trzecia Droga” to podejście, w którym po nadpłacie wybierasz formalne zmniejszenie raty,
ale w praktyce dalej przelewasz do banku starą, wyższą kwotę. Różnica między „starą ratą” a nową ratą staje się kolejną nadpłatą,
co wzmacnia efekt kuli śnieżnej.

✅ Efekt: jeśli konsekwentnie płacisz jak wcześniej, oszczędności odsetkowe są bardzo zbliżone do skrócenia okresu, a jednocześnie masz niższą ratę obowiązkową.
✅ Dla kogo? dla osób, które chcą nadpłacać, ale nie chcą rezygnować z bufora płynności.

Reklama:

❓ Co jest lepsze: skrócenie okresu kredytowania czy zmniejszenie raty?

Skrócenie okresu zwykle daje największą oszczędność odsetek, bo szybciej „odcinasz” długi ogon kosztów.
Zmniejszenie raty poprawia płynność, ale koszt kredytu spada wolniej. „Trzecia Droga” łączy oba cele,
pod warunkiem że dalej płacisz jak wcześniej.

Skrócenie okresu: rata zostaje podobna, spłacasz szybciej, oszczędzasz więcej odsetek.
Zmniejszenie raty: okres bez zmian, większy bufor w budżecie, wolniejszy spadek kosztu całkowitego.

🧠 Jaką strategię nadpłaty wybrać? Zadaj sobie te pytania:

✔️ Masz stabilne dochody i chcesz maksymalnie obniżyć koszt całkowity? → skrócenie okresu
✔️ Chcesz oszczędzać i jednocześnie mieć bufor bezpieczeństwa w budżecie? → „Trzecia Droga”
✔️ Masz ryzyko spadku dochodów lub duże wydatki w horyzoncie kilku miesięcy? → zmniejszenie raty

📉 Dlaczego w 2025 r. nadpłata stała się ważnym narzędziem dla kredytobiorców?

Z końcem 2024 r. zakończyły się wakacje kredytowe, więc w 2025 r. płynność finansowa wróciła w pełni na barki gospodarstw domowych.
Jednocześnie poziom stóp procentowych NBP został obniżony, co z czasem zmniejsza raty części kredytów ze zmiennym oprocentowaniem
(zależnie od wskaźnika i harmonogramu aktualizacji).

Stan na 15/12/2025 r.: stopa referencyjna NBP wynosi 4,00% (od 04/12/2025 r.).
To wpływa na warunki finansowe w gospodarce, ale tempo spadku rat zależy od konstrukcji Twojego kredytu (marża, wskaźnik, okres aktualizacji).

📘 Czym jest nadpłata kredytu hipotecznego?

Nadpłata kredytu hipotecznego to spłata kapitału ponad standardową ratę, jednorazowa albo cykliczna.
Zmniejsza saldo zadłużenia, a więc także odsetki naliczane w kolejnych miesiącach. Najsilniejszy efekt zwykle występuje w pierwszych latach spłaty.

📖 Co ustawa mówi o nadpłacie i prowizji za wcześniejszą spłatę?

Prawo do nadpłaty: ustawa o kredycie hipotecznym daje prawo do wcześniejszej spłaty całości lub części kredytu.
Rekompensata (prowizja): przy zmiennym oprocentowaniu bank może ją pobierać tylko przez ograniczony czas, a przy stałej stopie zasady zależą od okresu stałego oprocentowania i limitów ustawowych.
Całkowity koszt kredytu: przy wcześniejszej spłacie koszt kredytu powinien zostać odpowiednio obniżony o koszty przypadające na skrócony okres.

📊 Przykład: nadpłata 10 000 zł w 2. roku kredytu – co realnie się zmienia?

Założenia: kredyt 500 000 zł, 30 lat, oprocentowanie 7%, nadpłata 10 000 zł po 24 miesiącach.
✅ Zmniejszenie raty: rata spada o ok. 68 zł (przy pozostawieniu tego samego okresu).
✅ Skrócenie okresu: przy utrzymaniu płatności na dotychczasowym poziomie okres może skrócić się o ok. 20 miesięcy.
Uwaga: to symulacja przy stałym 7% w całym okresie. Przy zmiennej stopie i zmianach wskaźnika wyniki mogą być inne, dlatego najlepszym testem jest policzenie obu wariantów na Twoim harmonogramie.

💸 Prowizja za wcześniejszą spłatę – kiedy bank może ją naliczyć?

Przy zmiennym oprocentowaniu (dla umów objętych ustawą) bank może pobierać rekompensatę tylko w ograniczonym okresie i w limitach ustawowych.
Przy stałej stopie zasady są inne, dlatego zawsze sprawdź zapisy w umowie i w tabeli opłat.

📌 Przed nadpłatą: sprawdź, czy Twoja umowa przewiduje opłatę w danym okresie oraz czy bank wymaga dodatkowej dyspozycji, aby zmienić harmonogram (rata lub okres).

🏦 Jak nadpłacić kredyt, żeby nie przepłacić za zmianę umowy? (tabela, stan na 15/12/2025 r.)

Poniżej: zasady i opłaty należy traktować jako punkt odniesienia i zawsze porównać z Twoją umową oraz aktualną tabelą opłat i prowizji banku.

Bank	Sposób nadpłaty	Domyślny efekt	Koszt zmiany okresu	Uwagi o prowizji	Jak złożyć dyspozycję
PKO BP	iPKO / IKO lub oddział	zwykle zmniejszenie raty	zgodnie z TOiP banku (zmiana okresu może być płatna)	zależnie od umowy i okresu	iPKO → Kredyty → Szczegóły → Nadpłata
ING	Moje ING / aplikacja	zmniejszenie raty albo wybór skutku	zależnie od trybu i terminu (sprawdź zasady w banku)	zależnie od umowy i okresu	Moje ING → Kredyty → Nadpłata / Obsługa kredytu
Santander	bankowość internetowa / telefon / oddział	na wniosek: rata albo okres	opłata za aneks może wystąpić (sprawdź dokumenty banku)	dla zmiennej stopy: zasady 36 miesięcy, w praktyce 0–1% zależnie od sytuacji	dyspozycja spłaty w bankowości, telefonicznie lub w oddziale
BOŚ	BOŚBank24 / oddział	zwykle zmniejszenie raty	zmiana okresu może być płatna (zgodnie z taryfą)	zależnie od umowy i okresu	BOŚBank24 → Kredyty → Dyspozycja
Millennium	Millenet / aplikacja / placówka	wybór: rata albo okres	w części produktów aneks nie jest wymagany, bank tworzy nowy harmonogram	zależnie od umowy i okresu	Millenet → Kredyty → Szczegóły → Wcześniejsza spłata

🧩 Kiedy refinansowanie albo FWK mają więcej sensu niż nadpłata?

📉 Refinansowanie

Jeśli Twoje oprocentowanie jest wyraźnie wyższe od stawek rynkowych, refinansowanie może przynieść większy efekt niż nadpłata.
Zawsze porównaj: koszty przeniesienia (prowizje, wycena, wpis hipoteki, ubezpieczenia) versus spadek raty i kosztu całkowitego.

🆘 Fundusz Wsparcia Kredytobiorców (FWK)

FWK to zwrotna pomoc państwowa dla osób w trudnej sytuacji finansowej. Kluczowe warunki obejmują m.in.:
przekroczenie progu relacji raty do dochodu oraz kryterium dochodowe po odjęciu raty.
Wsparcie jest czasowe i podlega zwrotowi, z możliwością częściowego umorzenia przy terminowej spłacie.

❗ Najczęstsze błędy przy nadpłacie

Brak dyspozycji zmiany harmonogramu, nadpłata „ginie” bez optymalnego efektu.
Nadpłata bez sprawdzenia opłat i warunków w danym okresie umowy.
Zbyt agresywne nadpłaty bez funduszu awaryjnego.
Brak kontroli: nie porównujesz wariantu „rata” versus „okres” na swoim harmonogramie.

❗ Uwaga: nie nadpłacaj bez poduszki finansowej, minimum 3–6 miesięcy wydatków.
Zadbaj o elastyczność i nie zamrażaj całych oszczędności w kredycie.

✅ Lista kontrolna przed nadpłatą

Sprawdź, czy w Twoim okresie umowy obowiązuje opłata za wcześniejszą spłatę.
Wybierz skutek: skrócenie okresu, zmniejszenie raty albo „Trzecia Droga”.
Ustal, czy bank wymaga osobnej dyspozycji zmiany harmonogramu.
Zostaw bufor bezpieczeństwa w gotówce (3–6 miesięcy kosztów).
Po nadpłacie pobierz nowy harmonogram i porównaj koszt całkowity.

📚 Słowniczek pojęć

Nadpłata kredytu: spłata kapitału ponad standardową ratę.
Skrócenie okresu: szybsze zakończenie spłaty, zwykle większa oszczędność odsetek.
Zmniejszenie raty: niższa płatność miesięczna, większa elastyczność w budżecie.
Rekompensata: ustawowa opłata za wcześniejszą spłatę w określonych warunkach.
FWK: Fundusz Wsparcia Kredytobiorców, zwrotne wsparcie dla kredytobiorców w trudnej sytuacji.

❓ Najczęstsze pytania (FAQ)

Kiedy najlepiej zacząć nadpłacać kredyt hipoteczny?

Najczęściej największy efekt daje nadpłata w pierwszych latach spłaty, bo wtedy udział odsetek w racie jest najwyższy.

Czy lepiej nadpłacać co miesiąc małymi kwotami czy raz w roku większą?

Regularne nadpłaty zwykle szybciej obniżają kapitał, od którego liczone są odsetki. Jednorazowa nadpłata też działa, ale efekt zależy od momentu w roku i harmonogramu.

Czy bank może zabronić nadpłaty kredytu?

Nie. Ustawa przewiduje prawo do wcześniejszej spłaty całości lub części kredytu. Bank może natomiast stosować opłaty w granicach prawa i umowy.

Czy po 36 miesiącach nadpłata zawsze jest darmowa?

To zależy od rodzaju oprocentowania i zapisów w umowie. Przy stałej stopie opłaty mogą obowiązywać inaczej niż przy zmiennej stopie.

Na czym w praktyce polega „Trzecia Droga”?

Formalnie obniżasz ratę po nadpłacie, ale dalej płacisz jak wcześniej. Różnica staje się kolejną nadpłatą, a Ty masz niższą ratę obowiązkową jako bufor.

Czy muszę podpisywać aneks, żeby nadpłacić kredyt?

Do samej nadpłaty zwykle nie. Aneks może być wymagany przy zmianie warunków umowy (np. okresu spłaty) w zależności od banku i umowy.

Co to jest FWK i kiedy ma sens?

To zwrotne wsparcie państwowe dla osób w trudnej sytuacji finansowej. Wniosek składa się w banku, a warunki obejmują m.in. relację raty do dochodu oraz kryterium dochodowe po odjęciu raty.

🔎 Źródła (stan na 15/12/2025 r.)

Uważasz artykuł za pomocny? Podziel się nim ze znajomym, który również spłaca kredyt.

Aktualizacja artykułu: 16 grudnia 2025 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.