✅ Stałe czy zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego, co wybrać na 15/12/2025 r.?

Stałe oprocentowanie, rata nie zmienia się w okresie stałości (najczęściej 5 lub 10 lat), po tym czasie bank wyznacza nową stopę.
Zmienna stopa, rata zmienia się wraz ze wskaźnikiem i harmonogramem aktualizacji (zwykle 1M lub 3M) oraz marżą.
Stawki referencyjne na 15/12/2025 r.: WIBOR 3M = 4,04%, WIRON 3M (stopa składana) = 3,85019%.
Przykład: marża banku 1,90% daje oprocentowanie zmienne: WIBOR 3M + marża = 5,94%, WIRON 3M + marża = 5,75019%.
Decyzja RPP z 03/12/2025 r.: stopa referencyjna NBP 4,00%, uchwała obowiązuje od 04/12/2025 r..
Zdolność kredytowa bywa wyższa przy stopie okresowo stałej, ponieważ bufor KNF dla niej jest niższy niż dla zmiennej.

Wybór między oprocentowaniem stałym i zmiennym wpływa na wysokość raty, zdolność kredytową i ryzyko budżetu domowego. Poniżej masz aktualne dane na 15/12/2025 r. i praktyczną „mapę decyzji”.

Warianty rozwiązań – dostępne opcje:

Wariant	Dla kogo	Największy plus	Największe ryzyko
Stałe 5 lat	Osoby chcące „zamrozić” ratę i zyskać przewidywalność.	Stabilny budżet w okresie stałości.	Nowa stopa po 5 latach może być wyższa niż dziś.
Stałe 10 lat	Osoby o niskiej tolerancji ryzyka i kredycie blisko granicy zdolności.	Dłuższa stabilność raty.	Zwykle wyższe oprocentowanie startowe.
Zmienna (WIBOR lub WIRON)	Osoby z poduszką finansową, gotowe na wzrost rat.	Szybsza korzyść przy spadkach stóp.	Ryzyko wzrostu raty przy podwyżkach stóp.

Spis treści:

📌 Co oznacza stałe i zmienne oprocentowanie w kredycie hipotecznym?

Najważniejsze: stałe oprocentowanie daje przewidywalność w ustalonym okresie (najczęściej 5–10 lat), a zmienne reaguje na stopy i wskaźniki referencyjne zgodnie z umową.

Kredyt hipoteczny w Polsce najczęściej występuje jako okresowo stały (stopa stała przez określony czas) albo zmienny (wskaźnik referencyjny + marża). To wybór, który w praktyce decyduje o tym, czy rata jest „z góry znana”, czy może się zmieniać co kilka miesięcy.

🔎 Największy błąd to wybór stopy tylko „po wysokości raty na start”, bez policzenia scenariusza wzrostu i spadku stóp oraz bez oceny, czy budżet ma bufor bezpieczeństwa.

Reklama:

📉 Jak bank liczy oprocentowanie zmienne, czyli wskaźnik + marża?

Najważniejsze: oprocentowanie zmienne to wskaźnik referencyjny (np. WIBOR 3M albo WIRON 3M) + marża banku, która w umowie jest stała.

Wskaźnik referencyjny, najczęściej 1M lub 3M, określa „bazę” stopy.
Marża banku jest stała w całym okresie kredytowania (o ile nie ma warunków promocyjnych typu dodatkowe produkty).

Na 15/12/2025 r. wartości wynosiły: WIBOR 3M = 4,04%, WIRON 3M (stopa składana) = 3,85019%.
Przy marży 1,90% daje to: 5,94% dla WIBOR oraz 5,75019% dla WIRON.

📊 Stałe kontra zmienne, porównanie najważniejszych różnic w tabeli

Najważniejsze: stałe ogranicza ryzyko raty w okresie stałości, a zmienne szybciej „oddaje” spadki stóp, ale obciąża Cię ryzykiem wzrostu.

Cecha	Oprocentowanie stałe	Oprocentowanie zmienne
Wysokość raty	Stała w okresie stałości (najczęściej 5–10 lat)	Zmienia się zgodnie z umową (np. 1M lub 3M)
Ryzyko	Niższe w okresie stałości	Wyższe, bo rata może rosnąć
Reakcja na stopy NBP	Brak w okresie stałości	Pośrednia, przez wskaźnik referencyjny
Zdolność kredytowa	Często wyższa (niższy bufor KNF)	Często niższa (wyższy bufor KNF)
Nadpłata i prowizje	Możliwa rekompensata w okresie stałości, nie wyższa niż koszty banku bezpośrednio związane z przedterminową spłatą	Możliwa rekompensata tylko w pierwszych 36 miesiącach i z limitami ustawowymi (w tym max 3% spłacanej kwoty)

📈 Ile wyniesie rata przy różnych stopach, przykład na 400 000 zł

Najważniejsze: różnica 1–2 p.p. w oprocentowaniu może zmienić ratę o kilkaset złotych, a to wpływa na bezpieczeństwo budżetu.

Scenariusz	Oprocentowanie	Rata (400 000 zł / 25 lat)	Koszt 60 rat
Zmienna (WIBOR 3M + 1,90%) na 15/12/2025 r.	5,94%	2 563 zł	153 780 zł
Zmienna (WIRON 3M + 1,90%) na 15/12/2025 r.	5,75019%	2 516 zł	150 960 zł
Scenariusz stresowy (wysokie stopy)	8,00%	3 087 zł	185 220 zł

Wskazówka: jeśli bank pokazuje ratę w ofercie, poproś o symulację w dwóch scenariuszach: wzrost stóp o 2 p.p. oraz spadek o 1 p.p., wtedy porównanie stałe kontra zmienne jest uczciwe.

🔎 Kiedy stałe ma przewagę, a kiedy zmienne ma sens?

Najważniejsze: stałe broni budżet, gdy rata ma być „nie do ruszenia”, a zmienne wymaga poduszki finansowej i gotowości na wahania.

Stałe oprocentowanie jest lepszym wyborem, gdy:

kredyt jest blisko granicy zdolności i budżet nie zniesie skoku raty,
stabilność raty jest ważniejsza niż potencjalne oszczędności,
nie planujesz szybkiej sprzedaży nieruchomości ani dużych nadpłat w najbliższym czasie.

Zmienna stopa ma sens, gdy:

masz poduszkę bezpieczeństwa na minimum 6–12 miesięcy rat,
akceptujesz okresowe wahania raty,
planujesz nadpłaty i świadomie kontrolujesz ryzyko stóp.

🔁 WIBOR, WIRON i POLSTR, co się zmienia po 2025 roku?

Najważniejsze: WIBOR jest stopą typu fixing, a WIRON jest wskaźnikiem transakcyjnym opartym o overnight i publikowanym jako indeksy składane, przez co ma charakter bardziej „wsteczny”.

WIBOR to stawka referencyjna typu fixing, publikowana dla różnych terminów, np. 1M, 3M, 6M.
WIRON jest oparty o transakcje overnight i publikowany jako indeksy składane, np. 1M, 3M, 6M.
Na 15/12/2025 r.: WIBOR 3M = 4,04%, WIRON 3M (stopa składana) = 3,85019%.
Na GPW Benchmark publikowane są także POLSTR i indeksy składane POLSTR.

Ważne: publikacja POLSTR i indeksów składanych już trwa, jednak zmienne oprocentowanie w nowych hipotekach pozostaje oparte na WIBOR do czasu startu ofert na POLSTR. Zgodnie z aktualną mapą drogową kredyty mieszkaniowe oparte o POLSTR wejdą do sprzedaży od II kwartału 2026.

Spread korygujący i technika konwersji portfela zależą od zasad reformy wskaźników oraz zapisów umownych. Jeśli masz kredyt na WIBOR, sprawdź w umowie i komunikatach banku, czy dotyczy Cię automatyczna konwersja, czy aneks.

🧾 Zdolność kredytowa i bufor KNF, co realnie zmienia wybór stopy?

Najważniejsze: przy ocenie zdolności bank stosuje bufor, a minimalny poziom 2,5 p.p. dotyczy kredytów z okresowo stałą stopą, dla zmiennej bufor powinien być wyższy.

W praktyce zdolność kredytowa bywa korzystniejsza przy kredycie z okresowo stałą stopą, ponieważ minimalny bufor wskazany w stanowisku UKNF dla takiej konstrukcji to 2,5 p.p.. Dla kredytów ze zmienną stopą bufor powinien być „adekwatnie wyższy”, a jego poziom zależy od polityki ryzyka konkretnego banku.

Porada: jeśli jesteś „na styk” ze zdolnością, poproś bank o symulację dla stałej i zmiennej stopy na tym samym wkładzie własnym, dopiero wtedy porównanie jest uczciwe.

🧩 Checklista decyzji i ograniczanie ryzyka, jeśli wybierasz zmienną stopę

Najważniejsze: zmienna stopa jest bezpieczniejsza, gdy masz poduszkę, limit ryzyka i plan działania na wypadek wzrostu raty.

Checklista przed wyborem stopy:

Policz ratę w scenariuszu wzrostu oprocentowania o 2 p.p. i sprawdź, czy budżet to zniesie.
Ustal poduszkę finansową: minimum 6 rat, a przy wyższym ryzyku 12 rat.
Sprawdź w umowie: jak często aktualizuje się wskaźnik (1M, 3M) i kiedy bank zmienia ratę.
Sprawdź zasady rekompensaty za wcześniejszą spłatę, szczególnie w pierwszych 36 miesiącach przy zmiennej stopie.
Zapisz plan: co robisz, jeśli rata wzrośnie o 300–500 zł (nadpłata, refinansowanie, cięcia kosztów, dodatkowy dochód).

Ostrzeżenie: wybór zmiennej stopy bez poduszki finansowej jest ryzykiem płynności, bo decyzje RPP mogą przełożyć się na ratę szybciej, niż rośnie wynagrodzenie.

🧠 Podsumowanie i strategia dla niezdecydowanych

Najważniejsze: strategia „stałe na start, potem decyzja” działa, jeśli po okresie stałości monitorujesz rynek i warunki banku, a nie zostawiasz tematu „samemu sobie”.

Ekspert radzi: stałe oprocentowanie działa jak ubezpieczenie raty w okresie stałości. Zmienna stopa daje potencjał oszczędności, ale ryzyko podwyżek jest po stronie kredytobiorcy.

Strategia dla niezdecydowanych polega na wyborze okresowo stałej stopy na 5 lat, a następnie ocenie sytuacji: jeśli stopy spadną, a bank oferuje sensowne warunki, można przejść na inną formułę w drodze aneksu albo refinansowania.

Reklama:

❓ FAQ – Najczęściej zadawane pytania

1. Czy oprocentowanie stałe jest stałe przez cały okres kredytu?

Nie. W Polsce najczęściej jest to oprocentowanie okresowo stałe, np. na 5 lub 10 lat. Po tym okresie bank ustala nową stopę zgodnie z zasadami z umowy.

2. Czy przejście z WIBOR na WIRON automatycznie obniży ratę?

Nie musi. W praktyce przy konwersji mogą pojawić się mechanizmy korygujące (np. spread), a ostateczny efekt zależy od zasad reformy oraz zapisów w umowie i komunikatów banku.

3. Co jest tańsze: kredyt na stałej czy zmiennej stopie?

Nie ma jednej odpowiedzi. Stałe ogranicza ryzyko raty w okresie stałości, a zmienne szybciej korzysta na spadkach stóp, ale przenosi ryzyko wzrostu na kredytobiorcę.

4. Czy mogę zmienić oprocentowanie w trakcie spłaty?

Tak, najczęściej przez aneks lub refinansowanie. Koszty i dostępność zależą od banku i warunków umowy.

5. Jak bufor KNF wpływa na zdolność kredytową?

Bank dolicza bufor do stopy w testach zdolności. Minimalny bufor 2,5 p.p. dotyczy kredytów z okresowo stałą stopą, a dla zmiennej powinien być wyższy, co często obniża zdolność.

6. Ile kosztuje nadpłata kredytu hipotecznego?

Zależy od rodzaju stopy i zapisów umowy. Przy zmiennej stopie bank może pobierać rekompensatę tylko w pierwszych 36 miesiącach i z limitami ustawowymi (w tym max 3% spłacanej kwoty). Przy stałej stopie w danym okresie bank może pobierać rekompensatę w tym okresie, ale nie wyższą niż koszty bezpośrednio związane z przedterminową spłatą.

7. Co się stanie po zakończeniu okresu stałego oprocentowania?

Bank przedstawi warunki nowej stopy na kolejny okres albo przełączy kredyt na formułę zgodną z umową. Zasady powinny wynikać wprost z kontraktu oraz komunikatu banku przed końcem okresu stałości.

Źródła

GPW Benchmark, stawki WIBOR/WIRON oraz indeksy POLSTR (dane na 15/12/2025 r.):
https://gpwbenchmark.pl/
NBP, komunikat po posiedzeniu RPP z 2–3 grudnia 2025 r. (stopy od 04/12/2025 r.):
https://nbp.pl/rpp-03-12-2025/
ISAP, ustawa o kredycie hipotecznym (m.in. zasady rekompensaty za wcześniejszą spłatę, art. 40):
PDF w ISAP
UKNF, stanowisko dot. oceny zdolności kredytowej (bufor 2,5 p.p. dla okresowo stałej stopy):
PDF UKNF

Aktualizacja artykułu: 16 grudnia 2025 r.

Autor: Jacek Grudniewski
Ekspert ds. produktów finansowych i pasjonat rynku nieruchomości

Kontakt za pośrednictwem LinkedIn:
https://www.linkedin.com/in/jacekgrudniewski/

Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie jest poradą finansową, prawną ani rekomendacją inwestycyjną w rozumieniu odpowiednich przepisów prawa. Pamiętaj, że wszelkie decyzje podejmujesz na własne ryzyko, świadom możliwości utraty kapitału, a prezentowane treści nie uwzględniają Twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Zawsze skonsultuj się z licencjonowanym specjalistą (np. ekspertem finansowym, licencjonowanym doradcą inwestycyjnym lub prawnikiem) przed podjęciem jakichkolwiek działań mających skutki finansowe lub prawne. Chociaż dokładam starań o rzetelność informacji, nie mogę zagwarantować ich pełnej dokładności ani aktualności i nie ponoszę odpowiedzialności za skutki decyzji podjętych na ich podstawie. Artykuł może zawierać linki afiliacyjne, które wspierają rozwój tej strony, nie generując dla Ciebie żadnych dodatkowych kosztów.