Co oznacza i na czym polega polega ustanowienie hipoteki?

Ustanowienie hipoteki to jeden z najważniejszych elementów związanych z zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Choć dla wielu osób brzmi to jak czysto prawniczy termin, w rzeczywistości jest to mechanizm, który chroni interesy zarówno banku, jak i kredytobiorcy. Wyjaśniamy, czym dokładnie jest hipoteka, jakie są jej rodzaje i jak przebiega cały proces ich ustanawiania.

Co to jest hipoteka? Definicja i podstawowe informacje

Hipoteka to prawo, które pozwala wierzycielowi – zazwyczaj bankowi – zabezpieczyć swoją wierzytelność na nieruchomości lub spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Dzięki temu, jeśli dłużnik nie wywiąże się z umowy, bank ma prawo dochodzić spłaty zobowiązania z nieruchomości, niezależnie od tego, kto aktualnie jest jej właścicielem. Wierzyciel uzyskuje także pierwszeństwo w odzyskaniu pieniędzy przed innymi wierzycielami właściciela.

Podstawą funkcjonowania hipoteki w Polsce są przepisy zawarte w kodeksie cywilnym oraz w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Każda hipoteka musi być wpisana do księgi wieczystej, co czyni ją widoczną i gwarantuje jej skuteczność prawną.

Rodzaje hipotek i ich zastosowanie

W polskim prawie wyróżnia się różne rodzaje hipotek, które pełnią określone funkcje. Oto najważniejsze z nich:

1. Hipoteka umowna – najczęściej stosowana w przypadku kredytów hipotecznych. Powstaje na podstawie umowy zawartej między właścicielem nieruchomości a wierzycielem, na przykład bankiem. Aby była skuteczna, konieczny jest wpis do księgi wieczystej.

2. Hipoteka przymusowa – ustanawiana bez zgody właściciela, zazwyczaj na podstawie decyzji sądu lub organu administracyjnego. Służy zabezpieczeniu długów, takich jak zaległości podatkowe.

3. Hipoteka łączna – pozwala na zabezpieczenie jednej wierzytelności na kilku nieruchomościach. Jest to wygodne rozwiązanie, które obniża koszty formalności.

4. Hipoteka odwrócona – skierowana do osób starszych, które chcą uwolnić kapitał zamrożony w nieruchomości. Bank lub instytucja finansowa wypłaca właścicielowi środki, a po jego śmierci nieruchomość przechodzi na własność wierzyciela.

Każdy rodzaj hipoteki ma swoje zastosowanie i wynikające z przepisów szczegóły dotyczące ustanowienia.

Jak wygląda proces ustanawiania hipoteki? Krok po kroku

Proces ustanowienia hipoteki jest wieloetapowy, ale jasno określony. Oto jak wygląda krok po kroku:

1. Zawarcie umowy kredytowej – w przypadku kredytu hipotecznego umowa z bankiem stanowi podstawę do ustanowienia hipoteki.

2. Zebranie dokumentów – właściciel nieruchomości dostarcza wymagane dokumenty, takie jak akt własności nieruchomości, numer księgi wieczystej, dokumenty tożsamości i ewentualnie zaświadczenia z urzędów.

3. Sporządzenie aktu notarialnego – właściciel składa oświadczenie o ustanowieniu hipoteki w formie aktu notarialnego, co nadaje temu procesowi odpowiednią rangę prawną.

4. Złożenie wniosku o wpis do księgi wieczystej – to kluczowy moment, w którym hipoteka zostaje zarejestrowana w odpowiednim dziale księgi wieczystej.

5. Ubezpieczenie pomostowe – do czasu wpisania hipoteki bank może naliczać dodatkowe koszty w postaci wyższego oprocentowania. Po wpisaniu hipoteki stawki wracają do standardowego poziomu.

Ile kosztuje ustanowienie hipoteki? Opłaty i koszty dodatkowe

Koszty związane z ustanowieniem hipoteki zależą od kilku czynników, ale obejmują standardowe opłaty, takie jak:

1. Taksa notarialna – jej wysokość jest ustalana indywidualnie w zależności od wartości zabezpieczanej wierzytelności.

2. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – wynosi 19 zł w przypadku hipoteki kaucyjnej lub 0,1% od kwoty zabezpieczenia przy hipotece zwykłej.

3. Opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej – aktualnie wynoszą 200 zł.

4. Koszty wypisów aktu notarialnego – za każdą rozpoczętą stronę naliczane jest 7,38 zł brutto.

Dodatkowo należy uwzględnić potencjalne opłaty administracyjne lub koszty związane z ubezpieczeniem nieruchomości.

Jakie są najczęstsze błędy podczas ustanawiania hipoteki?

Formalności związane z hipoteką wymagają precyzji, dlatego warto unikać błędów, które mogą opóźnić cały proces. Należą do nich:

1. Niedostarczenie wszystkich wymaganych dokumentów, takich jak aktualne wypisy z ksiąg wieczystych lub zaświadczenia o braku zaległości podatkowych.

2. Niezrozumienie zapisów w umowie kredytowej, co może prowadzić do niekorzystnych warunków.

3. Brak zgody współwłaścicieli w przypadku nieruchomości objętych współwłasnością.

Wcześniejsza konsultacja z notariuszem lub ekspertem kredytowym pozwala uniknąć takich problemów.

Czy można zmienić lub usunąć hipotekę?

Hipoteka może zostać zmieniona lub usunięta, jednak wymaga to spełnienia określonych warunków. Zmiana hipoteki, np. jej przeniesienie na inną nieruchomość, wymaga zgody wierzyciela oraz ponownego wpisu w księdze wieczystej.

Usunięcie hipoteki jest możliwe po całkowitej spłacie zobowiązania. Właściciel nieruchomości musi w tym celu złożyć wniosek o wykreślenie wpisu hipoteki w sądzie wieczystoksięgowym. Dopiero wtedy hipoteka przestaje być widoczna w księdze wieczystej.

Jacek Grudniewski
Vbank.pl